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23.05.2017

Keine Heilung des Schriftformverstoßes!

Dr. Verena Wachinger

OLG Düsseldorf (Urteil vom 25.04.2017 – 24 U 150/16): Die in einem Mietvertrag enthaltene Schriftformheilungsklausel, welche auch den Erwerber der Immobilie bindet, ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Der Mieter kann das Mietverhältnis wirksam durch Kündigung beenden.

Sachverhalt: Die Parteien eines befristet abgeschlossenen Mietvertrages, bei dem die Miete nachträglich durch schlüssiges Verhalten abgeändert worden ist, streiten über die Wirksamkeit einer Kündigung. Der Vertrag sieht vor, dass keine Partei bei Verstoß gegen das Schriftformgebot den Vertrag vorzeitig ordentlich kündigen kann. Wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Klauselverwenders ist diese Klausel unwirksam!

Nach § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein befristetes Mietverhältnis zwar grundsätzlich nicht ordentlich gekündigt werden. Wird aber wegen eines Formmangels gemäß § 550 BGB der Mietvertrag als unbefristet fingiert, können die Parteien ihn ordentlich gemäß § 542 Abs. 1 BGB kündigen. Der Formmangel ergibt sich vorliegend aus einer schlüssigen Abänderung der Miete, ohne dass dies schriftlich in einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde fixiert worden wäre. Neben dem Schutz des Immobilienerwerbers dient § 550 BGB auch Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion im Verhältnis der Mietparteien untereinander.

Die vorzeitige ordentliche Kündigung war nicht deshalb unwirksam, weil die Mieter zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen wären. Die Frage, welche Wirkung eine Schriftformheilungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien entfaltet, ist umstritten und bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Anders als die überwiegende Auffassung, welche Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich für wirksam ansieht, und ähnlich dem OLG Rostock, welches Schriftformheilungsklauseln stets für unwirksam erachtet, nimmt das Gericht vorliegend die Unwirksamkeit dann an, wenn die Klausel formularmäßig vereinbart worden ist. Denn Schriftformheilungsklauseln, die auch den Erwerber verpflichten, verstoßen gegen den Schutzzweck des § 550 BGB und sind wegen der darin liegenden unangemessenen Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltene Reduktion ist bei einer – wie hier – nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen. Selbst wenn sich die Klausel auf eine Regelung des Verhältnisses der ursprünglichen Vertragsparteien beschränken ließe, spricht gegen ihre Wirksamkeit, dass durch sie dem Vertragsgegner des Klauselverwenders die Berufung auf das vorzeitige Kündigungsrecht einschränkungslos verwehrt wird. Allenfalls kann von ihm verlangt werden kann, dass er an der Heilung des Formmangels mitwirkt und bis dahin von einer ordentlichen Kündigung absieht. Wir der Formmangel nicht behoben, muss es ihm freistehen, ordentlich zu kündigen. Anderenfalls wird er unangemessen benachteiligt, da die nicht dispositive Vorschrift des § 550 BGB sonst vollends ausgehebelt würde.

Die Mieter verstoßen durch die Geltendmachung des Formmangels auch nicht gegen Treu und Glauben. Treuwidrig ist eine vorzeitige Kündigung vor allem dann, wenn die Vertragsänderung zugunsten des Vertragspartners wirkte, der sich auf die Nichteinhaltung des § 550 beruft.