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01.10.2013

Quotenabgeltungsklausel: Mieter muss mitreden dürfen

Dr. Verena Wachinger

Die Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen muss dem Mieter die Möglichkeit eröffnen, die Angemessenheit des vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags zu bestreiten. Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2013, Az. VIII ZR 285/12, hatte über folgende Klausel zu befinden:

Der Mietvertrag sieht in einer AGB-Klausel vor, dass sich der Mieter anteilig an den Kosten der im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen zu beteiligen hat (sog. Quotenabgeltungsklausel). Zur Berechnung der Quote enthält der Mietvertrag folgende Klausel:

„Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.“

Eine Quotenabgeltungsklausel, d.h. eine quotale Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten, benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen auf ihn bei Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt. Bei der Gestaltung der Quotenabgeltungsklausel sind die berechtigten Interessen des Mieters jedoch ausreichend zu berücksichtigen.

Die Entscheidung: Keine Einseitige Bestimmung durch den Vermieter

Die oben genannte Quotenabgeltungsklausel ist mehrdeutig. Sie kann zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann. Sie kann zum anderen aber auch dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen. Da für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen AGB von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt, ist hier die zweite, für den Mieter nachteilige Auslegungsvariante der AGB-Prüfung zugrunde zu legen. In dieser Auslegungsvariante wird der Mieter unangemessen in seinen Rechten beschnitten, da der vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag auch dann für die Bemessung der zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich ist, wenn der vom Vermieter ausgewählte Malerbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zu Grunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Das führt zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB

Praxistipp: Quotenabgeltungsklausel muss Miterinteressen berücksichtigen

Will der Vermieter eine Quotenabgeltungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen, so ist, um den Interessen des Mieters angemessen Rechnung zu tragen, diesem die Möglichkeit zu eröffnen, die Angemessenheit des vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags zu bestreiten, etwa durch Einräumung des Rechts seinerseits einen (günstigeren) Kostenvoranschlag vorzulegen.