Vera Lederer

1. Hintergrund der Reform des WEG

Der Modernisierung des WEG war eine jahrelange Diskussion vorausgegangen, die nunmehr in das aktuelle Gesetz mündete. Immer wieder wurde durch die Praxis moniert, dass die Regelungen des WEG mit der gelebten Wirklichkeit innerhalb der Eigentümergemeinschaften kaum etwas zu tun haben. Auch unklare Zuständigkeiten zwischen Gemeinschaft und Eigentümern führten immer wieder zu erbitterten Streitigkeiten.

Dem daraus resultierenden Modernisierungsbedürfnis ist der Gesetzgeber nunmehr nachgekommen. Während die Änderungen, die der Hausverwaltung mehr Kompetenzen zuweisen und das Allstimmigkeitserfordernis bei baulichen Maßnahmen aufgeben, begrüßt und vielfach besprochen werden, wird oftmals übersehen, dass der Gesetzgeber auch die zentrale Frage, welche Ansprüche der Gemeinschaft und welche dem einzelnen Eigentümer zustehen und wie diese durchzusetzen sind, grundlegend neu geregelt hat. Da der Gesetzgeber sich für eine sofortige Wirksamkeit der materiellen Neuregelungen entschieden hat, hat das weitreichende Konsequenzen für bereits anhängige, aber auch für zukünftige Prozesse.

Anhand einzelner Beispiele soll dieser Beitrag kurz die Änderungen im Hinblick auf die Aktivlegitimation (d.h. die materielle Berechtigung zur Durchsetzung eines Anspruchs) skizzieren und Handlungsempfehlungen für laufende und zukünftige Prozesse aufzeigen.

2. Abschied von der sog. „gekorenen“ Ausübungsbefugnis

a) Alte Rechtslage – Der Vergemeinschaftungsbeschluss

Nach der bisherigen Rechtslage spielte die sog. „gekorene“ Ausübungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft, insbesondere im Hinblick auf Bauträgerfälle, eine entscheidende Rolle. So war es der Gemeinschaft möglich, Ansprüche, die dem einzelnen Erwerber aus dem Bauträgervertrag hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zustanden, im Wege des Mehrheitsbeschlusses an sich zu ziehen. Mit einem solchen Vergemeinschaftungsbeschluss wurde die Eigentümergemeinschaft zur Durchsetzung der ursprünglich den Erwerbern zustehenden Mängelansprüche berechtigt. Der einzelne Eigentümer verlor die Möglichkeit, seine Ansprüche selbstständig durchzusetzen, sofern er sich hierbei in Widerspruch zur Gemeinschaft setzte (vgl. BGH, Urteil vom 06.03.2014, Az.: VII ZR 266/13).

Die Vergemeinschaftung erlaubte es den Eigentümern, einheitlich gegen den Bauträger vorzugehen, um Mängelansprüche in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum kosteneffizient geltend zu machen. Da sowohl Rechtsvertretungs- als auch Verfahrenskosten über die Gemeinschaft zu erbringen waren, konnten hier erhebliche Kosten eingespart und Abläufe gestrafft werden.

b) Neue Rechtslage

Mit der Neuregelung des WEG verabschiedet sich der Gesetzgeber ausdrücklich von dem Konzept der sog. „gekorenen“ Ausübungsbefugnis; Vergemeinschaftungsbeschlüsse sind ab dem 01.12.2020 nicht mehr zulässig. Nach § 9a Abs. 2 WEG nF gibt es nur noch eindeutig der Gemeinschaft zugeordnete, sog. „geborene Ansprüche“, die zwingend gemeinsam zu verfolgen sind, oder aber individuelle Ansprüche einzelner Eigentümer.

Nach der Gesetzesbegründung widerspricht eine durch Beschluss begründete, im Außenverhältnis wirkende Ausübungsbefugnis dem berechtigten Interesse des Rechtsverkehrs an einer klaren Zuordnung von Rechten und Pflichten. Bereits gefasste Vergemeinschaftungsbeschlüsse, das stellt der Gesetzgeber zudem klar, verlieren nach allgemeinen Grundsätzen mit Inkrafttreten der Neuregelung für die Zukunft ihre Wirkung nach § 134 BGB.

Für Eigentümergemeinschaften, die aufgrund eines solchen Beschlusses gegen den Bauträger wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums bereits gerichtlich vorgehen, stellt sich damit die Frage, ob die Klage wegen des nichtigen Vergemeinschaftungsbeschlusses als unbegründet abgewiesen werden muss. Gleichzeitig müssen sich auch Eigentümergemeinschaften, die ein einheitliches Vorgehen gegen den Bauträger planen, fragen, wie eine Geltendmachung der Ansprüche durch die Gemeinschaft ohne einen solchen Beschluss zu bewerkstelligen ist.

Hier hat es der Gesetzgeber versäumt, eine eindeutige und belastbare Regelung zu treffen und Rechtssicherheit zu schaffen. Zwar verweist die Gesetzesbegründung darauf, dass die Rechtsprechung zum Bauträgervertragsrecht unberührt bleibe. Wie allerdings vor dem Hintergrund der eindeutigen Absage an die gekorene Ausübungsbefugnis die Geltendmachung durch den Verband möglich bleiben soll, verrät sie nicht. Aus dogmatischer Sicht ist das Zulassen einer Vergemeinschaftung allein im Bereich des Bauträgerrechts kaum herzuleiten (vgl. BeckOK WEG/Müller, 43. Ed., Stand: 1.1.2021, § 9a WEG Rn. 146 ff.). Ob die Rechtsprechung dennoch aus Gründen der Praktikabilität diesen Weg gehen wird, bleibt abzuwarten.

c) Handlungsempfehlung

Da es zu dieser Frage bislang, soweit ersichtlich, keinerlei Rechtsprechung gibt, sind die klagenden Eigentümergemeinschaften gut beraten, einen Hinweis des Gerichts nach § 139 ZPO einzufordern. Je nach Inhalt des Hinweises ist prozessual zu reagieren: Bei einer laufenden Klage ist diese ggf. für erledigt zu erklären. Im Rahmen dieser Prüfung muss das Gericht dann die Erfolgsaussichten der ursprünglichen Klage bewerten. Auch ein Parteiwechsel von dem Verband auf den einzelnen Eigentümer, dessen Ansprüche mit Nichtigkeit des Vergemeinschaftungsbeschlusses wieder aufleben, kommt in Betracht. Ob sich allerdings ein einzelner Wohnungseigentümer bereit erklärt, die Ansprüche mit dem entsprechenden Kostenrisiko allein geltend zu machen, dürfte zu bezweifeln sein.

Eigentümergemeinschaften, die in nächster Zeit aus Mängelrechten gegen den Bauträger vorgehen wollen oder aufgrund von drohender Verjährung sogar müssen, stellt die neue Rechtslage vor ein großes Problem. Rechtssicher wäre es, den Verband zur Prozessführung zu ermächtigen. Für die gewillkürte Prozessstandschaft bedarf es aber der Ermächtigung sämtlicher Eigentümer, was dieses Instrument wenig praxisrelevant macht. Auch die Klageerhebung durch den einzelnen Eigentümer wird wegen des Kostenrisikos nur selten umsetzbar sein. Am besten beraten dürften die Eigentümergemeinschaften daher damit sein, einen Vergemeinschaftungsbeschluss zu fassen – sollte dies von den Gerichten weiterhin als zulässig erachtet werden – und gleichzeitig einen Eigentümer zu bestimmen, der für den Fall, dass die Gerichte diesem Weg eine Absage erteilen, den Prozess übernimmt. Hier müsste natürlich gleichzeitig eine Regelung zur Kostentragung gefunden werden, deren Vereinbarkeit mit ordnungsgemäßer Verwaltung aber ebenfalls ungeklärt ist. Eine rechtliche Beratung ist in Anbetracht der unsicheren Situation jedenfalls unumgänglich.

3. Der Verband als „Wächter“

a) Alte Rechtslage – die Beseitigungsansprüche

Vor dem 01.12.2020 stand der Anspruch, bei Störungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums, etwa unberechtigten baulichen Veränderungen, Beseitigung und Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB zu verlangen, dem einzelnen Eigentümer zu. Dieser konnte daher gegen den störenden Eigentümer direkt vorgehen. Gleichermaßen konnte jeder Eigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG iVm § 1004 Abs. 1 BGB den Anspruch auf ordnungsgemäßen Gebrauch durchsetzen und damit vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelungen innerhalb der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen. Auch diese Ansprüche der einzelnen Eigentümer konnte die Gemeinschaft an sich ziehen und durch Beschluss vergemeinschaften.

b) Neue Rechtslage

Mit der Einführung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG nF steht nunmehr allein der Gemeinschaft der Anspruch gegen den störenden Eigentümer zu; nur die Gemeinschaft kann daher von dem „Störer“ verlangen, bauliche Maßnahmen zu beseitigen bzw. Handlungen, die nicht vom ordnungsgemäßen Gebrauch gedeckt sind, zu unterlassen. Der einzelne Eigentümer ist zur Geltendmachung nicht berechtigt und wird darauf verwiesen, zunächst gegen die Gemeinschaft vorzugehen und diese wiederum nach § 18 Abs. 2 WEG zur Ausübung ihrer Ansprüche gegen den Störer zu zwingen.

Damit hat sich der Gesetzgeber für ein zweistufiges System entschieden, das der „Wächterrolle“ der Gemeinschaft hinsichtlich der Pflichten der Eigentümer gerecht werden soll. Ob diese Zweiteilung in der Praxis für eine Entlastung der einzelnen Eigentümer sorgt, bleibt abzuwarten. Hiergegen spricht zunächst die Schwerfälligkeit des Systems „Gemeinschaft“; droht hinsichtlich eines Beseitigungsanspruchs gegen einen Eigentümer etwa die Verjährung, wird es kaum möglich sein, die Gemeinschaft, sollte sie sich sträuben, zur Geltendmachung dieses Anspruchs innerhalb der ablaufenden Frist zu zwingen.

Bereits anhängige Klagen einzelner Eigentümer, die etwa auf die Beseitigung von unzulässigen baulichen Veränderungen gerichtet sind, drohen aufgrund der weggefallenen Aktivlegitimation als unbegründet abgewiesen zu werden.

c) Handlungsempfehlungen

Auch hinsichtlich von Beseitigungsansprüchen gibt es bislang nur vereinzelte Instanzrechtsprechung, die die verschiedenen Ansichten allerdings deutlich zu Tage bringt: Vorgeprescht ist das AG Heidelberg (Verfügung vom 05.01.2021, Az.: 45 C 108/19) mit der Ansicht, dass bei einer bereits anhängigen Klage auch nach dem 01.12.2020 der einzelne Wohnungseigentümer aus Gründen des effektiven Rechtsschutzes Ansprüche nach § 1004 BGB geltend machen können muss. Dieser Ansicht hat sich die 13. Zivilkammer des LG Frankfurt a.M. (Urteil vom 11.02.2021, Az.: 2-13 S 46/20) entgegengestellt und darauf verwiesen, dass Nachteile infolge von Rechtsänderungen hinzunehmen sind.

Als sicherster Weg sollte auch hier zunächst ein richterlicher Hinweis nach § 139 ZPO eingefordert werden. Teilt das Gericht die Rechtsmeinung des AG Heidelberg, ist die Klage unverändert zu lassen. Weiter besteht bei Klagen, die auf § 1004 BGB fußen, die Möglichkeit, dass bei gleichzeitigen Verstößen gegen Sondereigentum eine parallele Zuständigkeit auch des einzelnen Wohnungseigentümers vorliegt. Hierauf kann dann die Klage unverändert gestützt werden.

Steht das befasste Gericht auf dem Standpunkt – was mit der eindeutigen Wertung des Gesetzgebers zu erwarten ist –, durch die Rechtsänderung sei die Aktivlegitimation entfallen, ist der Rechtstreit für erledigt zu erklären. Die weiteren Reaktionsmöglichkeiten, die das LG Frankfurt zur Kostenabwendung benannt hat, nämlich der Parteiwechsel auf den Verband oder aber die Rückermächtigung des klagenden Eigentümers zur Geltendmachung des Anspruchs durch den Verband, dürften nur in den seltensten Fällen zum Tragen kommen.

4. Fazit

In Hinblick auf die unterschiedlichen Zuständigkeiten von Gemeinschaft und Eigentümern wirft das neue Gesetz sowohl für anhängige als auch für noch anstehende Gerichtsverfahren eine Reihe von Fragen auf. Insbesondere in Hinblick auf Mängelansprüche, die einheitlich gegenüber dem Bauträger geltend gemacht werden sollen, ist es für Gemeinschaften zurzeit schwierig, eine rechtssichere Lösung zu finden, die der Gemeinschaft die einheitliche Durchsetzung dieser Ansprüche ermöglicht. Hier ist es an der Rechtsprechung, Klarheit zu schaffen und Licht ins Dunkel zu bringen. Bis das geschehen ist, ist es für Eigentümergemeinschaften ratsam, jedenfalls anwaltliche Beratung hinzuziehen.

Besprechung von OLG München, Urteil vom 14.08.2018, 9 U 3345/17 Bau

Sachverhalt

Zwischen den Parteien wurde ein Bauträgervertrag über ein Grundstück geschlossen, in dem sich der Bauträger zur Errichtung einer Doppelhaushälfte verpflichtete.

Die Parteien vereinbarten dabei, dass Sonderwünsche mit Zustimmung des Bauträgers zulässig seien. Unter Ziffer X. des notariellen Vertrags wurde vereinbart:

„Der Bauträger ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum am Vertragsgegenstand (…) Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu verschaffen.“

Nach Vertragsschluss einigten sich die Parteien auf die Ausführungen weiterer Sonderwünsche.  Diese wurden nicht notariell beurkundet.

Urteil

Das OLG München bestätigt die Nichtigkeit der nachträglichen Vereinbarungen über Sonderwünsche gemäß § 125 BGB, lässt aber die Wirksamkeit des ursprünglichen Bauträgervertrags unberührt.

Die nachträglich vereinbarten Sonderwünsche führen zu Änderungen und Ergänzungen der Leistungen des ursprünglichen Vertrags und sind als solche formbedürftig iSd § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann mit der Rechtsprechung des BGH, so etwa Urteil vom 14.09.2018, V ZR 213/17, nur dann gemacht werden, wenn die Auflassung bereits bindend geworden ist. Eine Auflassung wurde durch die Parteien vorliegend aber nicht erklärt.

Die Nichtigkeit der nachträglichen Sonderwunschvereinbarungen führt jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit gemäß § 139 BGB, da die Parteien im Vertrag bereits ausdrücklich festgehalten haben, dass Sonderwünsche zulässig seien. Damit war der Parteiwille bei Vertragsschluss darauf gerichtet, den Vertrag auch bei späterer Änderung durch Sonderwünsche aufrechtzuerhalten.

Praxishinweise

Für die Frage der Formbedürftigkeit von Sonderwünschen kommt es nach der Rechtsprechung entscheidend darauf an, ob die Auflassung bereits iSd § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist.

Wird die Auflassung erklärt und nur der Vollzug durch den Notar von der nachweislichen Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht, sind Vereinbarungen über Sonderwünsche formfrei.

Wählen die Parteien hingegen einen zweistufigen Aufbau, in dem die Auflassung nach Kaufvertragsschluss gesondert erklärt wird, sind sämtliche Vereinbarungen über Sonderwünsche zwingend nichtig, sofern sie nicht notariell beurkundet wurden.

Die von der Rechtsprechung entwickelte Ausnahme von der Beurkundungspflicht entspricht den Bedürfnissen der Praxis – erfahrungsgemäß werden nachträgliche Sonderwünsche so gut wie nie beurkundet. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass das Risiko einer nichtigen Vereinbarung nur durch Einhaltung der notariellen Form vollständig ausgeschlossen werden kann. Die Rechtsprechung des BGH findet nämlich dann ihre Grenzen, wenn die Voraussetzungen des Vollzugs selbst sich geändert haben oder die Auflassung nicht wirksam erklärt wurde.

Vereinbaren die Parteien nachträglich Sonderwünsche, ohne den Notar aufzusuchen, ist den Parteien dringend zuzuraten, sich mit der jeweils gewählten Vertragsgestaltung genau auseinanderzusetzen. Zwar hat die Nichtigkeit von Sonderwunschvereinbarungen nicht die Gesamtnichtigkeit des Vertrags zur Folge. Da mit der Vereinbarung von Sonderwünschen aber erfahrungsgemäß erhebliche Vergütungsansprüche des Bauträgers begründet werden, ist ein entsprechender Umgang mit der Thematik „Sonderwünsche“ unerlässlich.

Wir stellen Ihnen in einer Serie von Beiträgen die Auswirkungen der Entscheidung vom EuGH über das Ende der HOAI vor. Weitere Beiträge finden Sie unten.

1. Das Urteil des EuGH

Das Urteil des EuGH vom 04.07.2019 schlägt hohe Wellen in der Baubranche: Die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der HOAI sind nach Ansicht des EuGH nicht mit der Dienstleistungsrichtlinie und der Niederlassungsfreiheit zu vereinbaren und damit europarechtswidrig.

Insbesondere brisant ist das Urteil, da nach Meinung des EuGH für die Anwendung der Dienstleistungsrichtlinie ein grenzüberschreitender Sachverhalt gerade keine Voraussetzung ist. Folge hiervon ist, dass die Mindest- und Höchstsätze der HOAI auch bei Verträgen zwischen Inländern nicht mehr wirksam vereinbart werden können.

2. Konsequenzen des Urteils

a) Bereits geschlossene Verträge

Bereits geschlossene Verträge, in denen die Geltung der HOAI vereinbart wurden, werden durch das EuGH-Urteil nur wenig tangiert.

Eine Nichtigkeit des bereits geschlossenen Vertrags nach § 134 BGB scheidet mangels Verstoß gegen ein Verbotsgesetz aus. Auch eine Anpassung nach § 313 BGB muss nicht erfolgen, da ein Festhalten am Vertrag für die Parteien nicht unzumutbar ist.

Sofern in dem bestehenden Vertrag bereits einen bezifferten Vergütungsbetrag benannt ist, ist dieser unproblematisch vereinbart. § 7 Abs. 1 HOAI ist nur insoweit unanwendbar, als die verpflichtenden Mindest- und Höchstsätze einen Honorarrahmen für die Parteien vorgeben. Vertragliche Vereinbarungen über die Vergütung sind weiter zulässig.

Sofern keine konkrete, schriftliche Honorarvereinbarung getroffen wurde, treffen die Vertragsparteien allerdings Auslegungsschwierigkeiten. Nach § 7 Abs. 5 HOAI wird im Falle einer fehlenden anderweitigen Vereinbarung unwiderleglich die Vereinbarung der Mindestsätze vermutet. Ob nunmehr der bisherige Mindestsatz als „ortsübliche Vergütung“ ausgelegt werden kann oder aber die Parteien zu Nachverhandlungen gezwungen sind, hat die Rechtsprechung zu entscheiden.

Eine gerichtliche Geltendmachung des Honorarrahmens, insbesondere bei Mindestsatzunterschreitung, ist jedenfalls ausgeschlossen.

b) Zukünftige Verträge

Bei Abschluss zukünftiger Verträge werden vertragliche Vereinbarungen über das Honorar wichtiger.

Die Parteien sind nun nicht mehr durch einen vorgegebenen Preisrahmen gebunden, sondern können die Vergütung frei bestimmen. Dies erfordert vorausschauendes Denken der Parteien bereits bei Vertragsschluss, da eine spätere gerichtliche Kontrolle über die Mindestsätze wegfällt.

Mit Blick auf die fehlende staatliche Vorgabe sollten daher zur zukünftigen Konfliktvermeidung die Grundlagen der Honorarberechnung, wie auch geschuldete Leistungen und mögliche Zuschläge, im Planungsvertrag festgehalten werden. Hier bietet sich ein Rückgriff auf die praxiserprobten Kriterien des § 6 HOAI an.

3. Fazit

Der Verordnungsgeber hat nunmehr ein Jahr Zeit, den Verstoß abzustellen.

Inwieweit die noch wirksamen Regelungen der HOAI, insbesondere Grundlagen der Honorarberechnung, Honorartafeln und Leistungsbilder, dabei beibehalten werden, wird sich zeigen. In Hinblick auf das große Vertrauen der Praxis in die für Verträge mit Architekten und Ingenieuren zugeschnittene HOAI wäre eine Übernahme zumindest in den Grundzügen aber wünschenswert.

Weitere Beiträge zum Thema HOAI:

• EuGH kippt HOAI, Dr. Benjamin Baisch

• Vergaberecht: Konsequenzen der EuGH-Entscheidung, Dr. Daniel Junk

• HOAI verstößt gegen Europarecht!, Ulrich Eix