06.11.2018 | Bau- und Immobilienrecht
Kontext und Inhalt der Entscheidung
Spätestens seit der Entscheidung des OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2017 – 10 U 140/16 – IMR 2018, 121, waren die Parteien eines Bauträgervertrags gut beraten, wenn sie trotz bindender Auflassung im Zweifel jede Änderung ebenfalls nachträglich beurkunden ließen, um die Formwirksamkeit des Bauträgervertrags nicht insgesamt zu gefährden.
Der BGH hat nun mit seinem Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 213/17 –, IMR 2018, 475, entschieden, dass nachträgliche Änderungen eines Grundstückskaufvertrags weiterhin formlos möglich sind, wenn die zuvor erklärte Auflassung bindend ist.
Da sich Bauträgerverträge aus einem kauf- und einem werksvertragsrechtlichen Teil zusammensetzen, gilt diese Entscheidung auch für den Bauträgervertrag. Die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Erklärung der Auflassung bis zur tatsächlichen Eintragung der Auflassung, mit der erst das Eigentum auf den Käufer übergeht, zieht sich oft Monate, zum Teil sogar Jahre hin. I. d. R. wird der Käufer nämlich trotz erklärter Auflassung erst dann Eigentümer im Grundbuch, wenn auch der werkvertragliche Teil erfüllt und der Kaufpreis bezahlt worden ist.
Das letztlich entscheidende Argument des BGH für die Beibehaltung seiner Rechtsprechung lautet:
„Die Praxis hat sich darauf eingerichtet. Unzuträglichkeiten in der praktischen Anwendung sind nicht bekannt geworden. An der formfreien Abänderbarkeit von Grundstückskaufverträgen nach der Auflassung ist deshalb auch im Interesse der Kontinuität der Rechtsprechung und der Rechtssicherheit festzuhalten“, vgl. BGH, a. a. O., Rn 23.
Ob dieses Argument, das auf sämtliche praktischen Anwendungen vor jeder vollzogenen Rechtsprechungsänderung gleichermaßen zugetroffen hätte, jeden Rechtsanwender überzeugt, kann dahinstehen.
Mit der Beurkundung verbundene Vorteile und Chancen
Aus Bauträgersicht verbleiben folgende gute Gründe, die notarielle Beurkundungsbedürftigkeit von nachträglichen Sonderwünschen künftig zu vereinbaren:
1. Ordnungsgemäße Verbraucherbelehrung durch den Notar, da Sonderwünsche häufig erheblich über den vereinbarten Kaufpreis hinausgehen.
2. Sicherstellung, dass die auf kaufpreiserhöhende Sonderwünsche anfallende Grunderwerbsteuer vom Notar durch Übersendung des Nachtrags an das Finanzamt auch tatsächlich zulasten des Käufers veranlagt wird, da der Verkäufer auch insoweit gegenüber dem Finanzamt gesamtschuldnerisch haftet.
3. Dokumentation der Einigung sowohl über die geänderte Leistung und deren Dokumentation, als auch über die geänderte Gegenleistung.
4. Möglichkeit, die rechtsgeschäftliche Risikoübernahme durch den Käufer zu dokumentieren, wenn durch nachträgliche Sonderwünsche anerkannte Regeln der Technik unterschritten werden.
5. Möglichkeit, den zunächst vereinbarten Fertigstellungstermin zu verlegen, ohne dass der Bauträger in Verzug gesetzt werden kann.
6. Möglichkeit zur dokumentierten Anpassung des MaBV-Ratenplans, da es trotz Sonderwunschvergütung bei maximal 7 Raten verbleibt.
7. Dokumentation der Zustimmung des Zessionars (Globalgläubigerin des Bauträgers, der häufig der Kaufpreiszahlungsanspruch gegen den Käufer abgetreten wird) zur Änderung i. S. v. § 407 I BGB.
8. Möglichkeit zur Mitbeurkundungen nützlicher Zustimmungen des Käufers, deren Erfordernis sich aus der Gestaltung anderer Bauträgerverträge im selben Objekt oder aus sonstigen Anlässen ergeben kann.
9. Disziplinierung der im Lager des Bauträgers handelnden Personen zum sorgfältigen Arbeiten. Ein Sonderwunsch des Käufers erfordert i. d. R eine geänderte Ausführungsplanung sowie einen oder mehrere Nachträge in den Bauverträgen mit den ausführenden Unternehmern.
10. Absicherung derjenigen Fälle, in denen ausnahmsweise doch eine notarielle Beurkundung von Sonderwünschen erforderlich gewesen wäre.
Fazit
Wo die zusätzlichen Beurkundungsgebühren für Nachträge wirtschaftlich nicht ins Gewicht fallen, bleibt es aus Bauträgersicht überlegenswert, es trotz des Urteils des BGH auch weiterhin bei der notariellen Beurkundungsbedürftigkeit von Sonderwünschen zu belassen.