Verkäufer haftet für Verkaufsexposé des Maklers

Verkäufer haftet für Verkaufsexposé des Maklers

Verkäufer haftet für Verkaufsexposé des Maklers

Immobilien werden in Verkaufsexposés häufig fantasiereich beworben. Der BGH hat in diesem Zusammenhang nun festgestellt, dass unrichtige Angaben in dem Exposé des Maklers zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages und einer Schadensersatzhaftung des Verkäufers führen können (Az. V ZR 38/18).
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Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kläger kauften ein bebautes Grundstück. Der notarielle Kaufvertrag sah zugunsten des Verkäufers einen umfassenden Haftungsausschluss für Sachmängel vor. Ferner war vertraglich geregelt:

"Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung (…) gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes."

Das Exposé des Maklers bescheinigte die Genehmigung einer weiteren Bebauung des Kaufgrundstücks mit Pferdeboxen. Nachdem sich diese Angabe später als unrichtig erwies, erklärten die Kläger den Rücktritt von dem Kaufvertrag und forderten eine Haftung des Verkäufers auf Schadensersatz. Zu Recht, meint der BGH, und begründet dies wie folgt:

Unrichtiges Immobilienexposé bedeutet einen Sachmangel

Der Verkäufer schuldet diejenige Beschaffenheit der Kaufsache, die der Käufer nach den Inhalten des Verkaufsexposés erwarten darf (hier: Baurecht für Pferdeboxen). Erweist sich das Exposé als unrichtig, bedeutet dies folglich einen Mangel der Kaufsache.

Abweichende Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag hat jedoch Vorrang

Kein Sachmangel liegt hingegen vor, wenn die Parteien in dem Kaufvertrag konkret eine abweichende, die unrichtigen Angaben des Exposés berichtigende Beschaffenheitsvereinbarung treffen (hier sinngemäß "Pferdeboxen können nicht errichtet werden"). Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung hat Vorrang vor den Inhalten des Exposés.

Abgrenzung von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsbeschränkung

Vorliegend sollte die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung des Grundstücks nach den kaufvertraglichen Regelungen nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehören. Eine solche Regelung stellt nach Ansicht des BGH keine die Angaben des Exposés berichtigende  Beschaffenheitsvereinbarung dar. Denn eine bestimmte Beschaffenheit wird damit gerade nicht vereinbart. Es handelt sich vielmehr um den bloßen Versuch einer vertraglichen Haftungsbeschränkung.

Haftungsbeschränkung gilt nicht bei arglistigem Verschweigen

Zwar gilt eine vertragliche Haftungsbeschränkung grundsätzlich auch für die nach dem Immobilienexposé zu erwartenden Eigenschaften der Kaufsache. Enthält das Verkaufsexposé jedoch unrichtige Angaben, begründet dies regelmäßig eine Offenbarungspflicht des Verkäufers, deren Verletzung sich als ein arglistiges Verschweigen darstellt. Bei einem arglisten Verschweigen kann sich der Verkäufer nach dem Gesetz nicht auf eine Haftungsbeschränkung berufen (§ 444 BGB). Ein arglistiges Verschweigen liegt übrigens auch dann vor, wenn die Angaben in dem Verkaufsexposé lediglich "ins Blaue" hinein gemacht wurden; positive Kenntnis der Unrichtigkeit ist nicht erforderlich.

Wissen des Maklers kann dem Verkäufer zuzurechnen sein

Nach der Rechtsprechung des BGH muss sich der Verkäufer in diesem Zusammenhang das Wissen des Maklers zurechnen lassen, wenn dieser als Verhandlungsführer oder -gehilfe eingebunden wird.

Fazit: Verkäufer muss Richtigkeit des Immobilienexposés prüfen

Vorliegende Entscheidung zeigt eindrucksvoll, dass der Verkäufer einer Immobilie das Exposé des Maklers im eigenen Interesse sorgfältig überprüfen muss. Enthält das Exposé unrichtige Angaben, bleibt dem Verkäufer nur, den Fehler im Wege einer konkret anderslautenden Beschaffenheitsvereinbarung zu korrigieren. Eine vertragliche Haftungsbeschränkung entbindet den Verkäufer in einem solchen Fall nicht von seiner Haftung.