Virtuelle Eigentümerversammlung bei Kontaktverbot?

Virtuelle Eigentümerversammlung bei Kontaktverbot?

Virtuelle Eigentümerversammlung bei Kontaktverbot?

WEG-Verwalter fragen sich, wie sie angesichts der drastischen Einschränkungen zur Eindämmung des Coronavirus derzeit ordnungsgemäße Eigentümerversammlungen abhalten können.
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Die dahingehende Verordnungslage ist in den Bundesländern uneinheitlich. In Berlin z.B. unterfällt eine Eigentümerversammlung grundsätzlich dem Kontaktverbot aus § 1 Abs. 1 der SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmenverordnung SARS-CoV-2-EindmaßnV in seiner Fassung vom 22. März 2020.

Das Problem:

Dringend notwendig können Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sein, wenn etwa Sonderumlagen zur Finanzierung anstehen. Ebenso wichtig sind z.B. Beschlüsse, wenn ein bestehendes Verwaltermandat zu verlängern oder ein neuer Verwalter zu bestellen ist.

Anders als etwa bei der aktienrechtlichen Hauptversammlung oder z.B. bei Betriebsratssitzungen ist eine gesetzliche Neuregelung im Wohnungseigentumsrecht nicht in Sicht. Insbesondere enthält der Entwurf zur WEG-Reform keine Neuregelungen für eine Virtuelle Eigentümerversammlung.  

§ 23 Abs. 1, 3 des Wohnungseigentumsgesetzes sieht für einen wirksamen Beschluss eine Präsenzveranstaltung vor. Nach allgemeiner Auffassung kann z.B. im Wege einer Video- oder Telefonkonferenz nur mit Zustimmung aller Eigentümer wirksam Beschluss gefasst werden. Dies ist dann unbefriedigend, wenn eine Diskussion unter den Eigentümern erforderlich ist, um einen mehrheitsfähigen Konsens zu finden.

Die Vertreterlösung:

Es findet eine Präsenzveranstaltung statt mit der nach der jeweiligen Verordnung zulässigen Anzahl von Teilnehmern. Dies kann auch bedeuten, dass lediglich der Verwalter selbst persönlich erscheint. Diskutiert wird via Video/Telefon. Zuvor haben jedoch alle nicht erschienen Eigentümer dem Verwalter oder soweit zulässig  einem sonstigen Teilnehmer der Präsenzveranstaltung Vollmacht erteilt. Für die Vollmacht gilt Schriftformzwang. Nicht aber für die Weisungen an den Bevollmächtigten, wie dieser abzustimmen hat. Eben diese Weisungen erteilen die ortsabwesenden Eigentümer über die Video- bzw. Telefonkonferenz. Ein geschützter Zugang zur Datenübertragung wahrt das Gebot der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung.

Diese Vertreterlösung bedarf freilich einiger Vorbereitungen. Auch muss die jeweilige Gemeinschaftsordnung auf weitergehende Anforderungen überprüft werden. Für kurzfristig benötigte Beschlüsse zu Sonderumlagen oder Verwalterbestellungen kann dies aber eine gute Alternative darstellen.