Publikationen

  • Bauträger: Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch unwiderruflich bevollmächtigten Sachverständigen unwirksam!

    Das OLG Karlsruhe hat in einem aktuellen Urteil vom 27.9.2011 (Az.: 8 U 106/10) folgende Klausel in einem Bauträgerkaufvertrag für AGB-unwirksam erklärt:"Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vom Verkäufer benannten, öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch den Verwaltungsbeirat abgenommen. ...
    Der Käufer erteilt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen bzw. dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich unwiderrufliche Vollmacht. …"

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    Das OLG Karlsruhe hat in einem aktuellen Urteil vom 27.9.2011 (Az.: 8 U 106/10) folgende Klausel in einem Bauträgerkaufvertrag für AGB-unwirksam erklärt:

     "Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vom Verkäufer benannten, öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch den Verwaltungsbeirat abgenommen. ...
    Der Käufer erteilt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen bzw. dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich unwiderrufliche Vollmacht. …"

     

    Damit musste der Bauträger für seiner und nach Ansicht des LG Mannheim längst verjährte Mängel am Dach gewährleisten, weil die Verjährung von Mängelansprüchen und Rechten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums für den letzten Käufer mangels Abnahme noch nicht eingetreten war.

    Nach Ansicht des Gerichts benachteiligt die o. g. Klausel den Käufer unangemessen, weil sie ihm die Möglichkeit nimmt, über die Vertragsgemäßheit seiner Wohnung und des Gemeinschaftseigentums selbst zu befinden. Dies sei jedoch allein Sache des Käufers, und zwar auch  für das Gemeinschaftseigentum. Daneben sie die Neutralität eines vom Bauträger benannten und bezahlten Sachverständigen nicht gewährleistet.

    Zu dem gleichen Ergebnis kam bereits das OLG München in seinem Beschluss vom 15.12.2008 (Az.: 9 U 4149/08). Da die Verjährung der Mängelansprüche des Bauträgers gegenüber seinen Planern und den ausführenden Bauunternehmern unabhängig von seiner eigenen gegenüber jedem einzelnen Käufer abläuft, kann ihm aus anwaltlicher Sicht nur geraten werden, in jedem Einzelfall sich sowohl die Abnahme des Sonder-, als auch des Gemeinschaftseigentums von jedem Käufer persönlich erklären zu lassen. Nach den beiden v. g. Entscheidungen kann er sich insbesondere nicht auf eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme oder vollständige Kaufpreiszahlung berufen, da es nach Ansicht der Gerichte dem Käufer bei der Vornahme dieser Handlung in Bezug auf die schlüssige Erklärung der Abnahme am sog. Erklärungsbewusstsein fehlt.

  • Einführung einer Partnerschaftsgesellschaft mit beschränkter Haftung

    Das Bundesministerium der Justiz bereitet eine Novelle zur Einführung einer Partnerschaftsgesellschaft (PartG) mit beschränkter Haftung vor.
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    Die für die freien Berufe geschaffene PartG, die die Vorteile der steuerlichen Überschussrechnung mit einer teilweisen Haftungsbeschränkung vereint, erweist sich mittlerweile im internationalen Vergleich der Gesellschaftsformen als unzureichend. Insbesondere gegenüber der LLP stellt sich die nur teilweise Haftungsbeschränkung der Gesellschafter einer PartG als Nachteil dar. Voraussichtlich im November 2011 wird daher ein Referentenentwurf zur Novellierung des PartGG veröffentlicht werden, der den Weg zur Einführung der PartGmbH als neuer Gesellschaftsform für Freiberufler ebnen soll.

  • Öffentliches Recht

    VG München: Beseitigungsfrist von 3 Monaten ab Unanfechtbarkeit der Beseitigungsverfügung bei Wohnnutzung zu kurz.

    Beseitigungsverfügung gegen eine bauliche Anlage ist grundsätzlich rechtmäßig, soweit die erforderlichen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück nicht eingehalten werden. Für den Fall, dass es sich um ein bewohntes Gebäude handelt, muss von der Baubehörde jedoch eine angemessene Frist zur Beseitigung ab Unanfechtbarkeit gesetzt werden. Ansonsten liegt ein Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz vor.
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    Das Verwaltungsgericht (VG) München hat mit Urteil vom 23. Mai 2011, Az.: 8 K 11.149, festgestellt, dass für ein Wohngebäude, welches gegen das Abstandsflächenrecht verstößt, von der Baubehörde rechtmäßiger Weise eine Beseitigungsverfügung erlassen werden kann. Im Hinblick auf den Umstand, dass das zu beseitigende Gebäude hier schon seit langer Zeit besteht und bewohnt ist, war die gesetzte Beseitigungsfrist von 3 Monaten ab Unanfechtbarkeit jedoch zu kurz bemessen worden. Bei entsprechenden Beseitigungsanordnungen muss die Baubehörde mithin unter Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls darauf achten, dass die vorgegebene Beseitigungsfrist eine angemessene Dauer aufweist. Die Baubehörde muss mithin nunmehr eine neue Baubeseitigungsverfügung erlassen und im Rahmen dieser Baubeseitigungsverfügung diesmal eine ausreichend lange Frist zur Beseitigung vorgeben. Zu dem vorgenannten vom VG München verbeschiedenen Sachverhalt ist außerdem eine Klage vor dem LG München I, Az.: 25 O 24553/09, anhängig. Dort hat der von der Abstandsflächenverletzung betroffene Nachbar seinerseits auf Beseitigung geklagt. Dieses Verfahren wurde ausgesetzt, um durch die vorgreifliche Entscheidung des VG München klären zu lassen, inwiefern hier ein Verstoß gegen das Abstandsflächenrecht vorliegt. Trotz der abweisenden Entscheidung des VG München steht nunmehr für das Landgericht durch die Urteilsgründe des VG München fest, dass insoweit wegen Verstoßes gegen das Abstandsflächenrecht der betroffene Nachbar vor dem Landgericht München einen entsprechenden Beseitigungsanspruch durchsetzen kann.