25.04.2012 | Bau- und Immobilienrecht
In einem aktuellen Urteil vom 08.03.2012 (Az.: VII ZR 116/10) hat sich der BGH mit der Haftung des Bauunternehmers wegen eines bei Abnahme dem Bauherrn arglistig verschwiegenen Sachmangels befasst, und zwar im Zusammenhang mit der fehlerhaften Gründung eines Reihenhauses auf einem ehemaligen Industriegelände. Arglist des Bauträgers musste der Bauherr deswegen behaupten, weil die normale fünfjährige Verjährungsfrist des Bauträgers für Mängel des im Jahr 1988 übergebenen Reihenhauses schon längst abgelaufen war, als sich Setzungsrisse in seinem und im angrenzenden Reiheneckhaus zeigten.
Nach dem Bauvertrag sollten bei der Ausführung des Bauvorhabens die technischen Bestimmungen der VOB und alle bestehenden DIN-Vorschriften maßgebend sein. Somit musste der Bauträger u. a. eine den herrschenden Bodenverhältnissen entsprechende Gründung gem. DIN 1054 (1976) herstellen. Dazu wäre ein Bodengutachten erforderlich gewesen, um das Risiko einer fehlerhaften Gründung gering zu halten. Auf die Einholung dieses Bodengutachtens hat der Bauträger, der vor dem streitgegenständlichen Reihenhaus in dem Baugebiet bereits mehrere Häuserzeilen gebaut hatte, aber verzichtet. Weil er den Bauherrn auf die damit verbundenen Risiken bei Abnahme nicht aufmerksam gemacht habe, handelte er nach Ansicht des BGH arglistig:
Denn ein Unternehmer verschweige einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig, wenn ihm dieser bei der Abnahme bekannt ist und er ihn dennoch nicht offenbare. Dabei reiche es für die Kenntnis des Mangels aus, dass der Unternehmer die für den Mangel ursächliche, vertragswidrige Ausführung der Werkleistung – hier die Abstandnahme von einer erforderlichen Baugrunduntersuchung - erkannt hat und vorsätzlich gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoße mit der Folge, dass das Risiko bestand, dass der Boden nicht hinreichend tragfähig sein könnte. Dies gelte schon dann, wenn der Bauunternehmer den Verstoß gegen die Pflicht zur Bodenuntersuchung nicht bewusst begangen, sondern nur billigend in Kauf genommen habe. Denn für die Annahme des arglistigen Verschweigens eines Mangels sei es nicht erforderlich, dass der Unternehmer bewusst auch die Folgen der vertragswidrigen Ausführung in Kauf genommen habe. Es reiche aus, dass er die Vertragswidrigkeit der Ausführung und das sich daraus ergebende Risiko erkannt und seinem Vertragspartner treuwidrig nicht mitgeteilt hat.