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  • Newsbild Real Estate

    Abschluss eines Mietvertrages mittels Telefax genügt der Schriftform

    Die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist essentiell für die Beständigkeit eines langfristigen Mietvertrages. Der BGH verkündet hierzu in einem aktuellen Urteil eine deutliche Erleichterung für die Immobilienpraxis.
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    Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr müssen die gesetzliche Schriftform nach § 126 BGB wahren, andernfalls gelten sie kraft Gesetz (§ 550 BGB) als unbefristet und vorzeitig kündbar. Für die Immobilienpraxis bedeutet die Einhaltung der Schriftform häufig eine zeitliche Verzögerung, sofern der Abschluss des Mietvertrages mit einer Unterzeichnung unter gleichzeitiger Anwesenheit der Parteien oder mit dem Austausch der Originalurkunden via Postversand verbunden ist. Erschwerend kommt hinzu, dass die Schriftform nicht nur beim Abschluss des Mietvertrages, sondern auch beim Abschluss von Nachträgen zu beachten ist.

    In diesem Zusammenhang hat der BGH mit seinem Urteil vom 07.03.2018 (Az. XII ZR 129/16) nun klargestellt:

    1.  Die Einhaltung der Schriftform setzt nicht voraus, dass beide Vertragsparteien dieselbe Urkunde unterzeichnen. Es genügt, wenn bei Ausfertigung mehrerer gleichlautender Vertragsurkunden jede Partei die für die andere Vertragspartei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

    2.  Es ist nicht erforderlich, dass jede Vertragspartei die für sie bestimmte Originalurkunde erhält. Es genügt die Übersendung der einseitig unterzeichneten Mietvertragsurkunde an die jeweils andere Vertragspartei per Telefax.

    Zur Begründung führt der BGH aus: Der Zweck des in § 550 BGB normierten Schriftformerfordernisses liegt vordringlich in der Information des Grundstückserwerbers, der kraft Gesetz in das Mietverhältnis eintritt und sich hierzu anhand der Mietvertragsurkunde zuverlässig über den Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten informieren können soll. Dieser Zweck des Schriftformerfordernisses ist bereits erfüllt, wenn zwei gleichlautende Vertragsurkunden existieren, die in Summe die erforderlichen Unterschriften tragen. Indem die Vertragsparteien jeweils gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnet haben, ist die Schriftform des § 550 BGB unabhängig davon gewahrt, ob die Vertragsurkunden nach Unterzeichnung in den Besitz der jeweils anderen Vertragspartei gelangen.

    Mit diesem Verzicht auf den Austausch der Originalurkunden dürfte in der Immobilienpraxis insbesondere bei räumlich getrennten Vertragsparteien eine deutliche Erleichterung verbunden sein. Der Abschluss von Mietverträgen unter Wahrung der Schriftform ist damit binnen kürzester Zeit möglich, ohne auf die persönliche Anwesenheit der Unterzeichner oder den Postversand angewiesen zu sein.

    Zu beachten bleibt jedoch, dass die Originalurkunden weiterhin die von der Rechtsprechung in zahlreichen Gerichtsentscheidungen formulierten inhaltlichen Anforderungen der gesetzlichen Schriftform beachten müssen. Von diesem Erfordernis befreit auch das neue BGH-Urteil nicht.

  • Newsbild FOCUS Anwälte 2018

    FOCUS-SPEZIAL "Ihr Recht" – LUTZ | ABEL zählt zu Deutschlands Top-Wirtschaftskanzleien

    LUTZ | ABEL gehört auch dieses Jahr zu den Top-Wirtschaftskanzleien in Deutschland. Neben dem Ranking der Gesamtkanzlei wurden auch die Bereiche Arbeitsrecht, Baurecht und Gesellschaftsrecht ausgezeichnet.
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    Das FOCUS-SPEZIAL „Ihr Recht“ präsentiert in Zusammenarbeit mit dem Marktforschungsinstitut Statista GmbH jährlich Deutschlands Top-Wirtschaftskanzleien.

    Kanzleien, die im deutschlandweiten FOCUS-Vergleich zu den führenden des Landes zählen, erhalten die Auszeichnung „Top-Wirtschaftskanzlei 2018“. Auch dieses Jahr wurde LUTZ | ABEL fachübergreifend zur TOP-Wirtschaftskanzlei Deutschlands empfohlen. Ebenfalls erhielt LUTZ | ABEL in den Bereichen Arbeitsrecht, Baurecht sowie Gesellschaftsrecht eine Auszeichnung.

    Die Grundlage der Befragung in insgesamt 21 Fachgebieten basiert auf Empfehlungen von Kollegen anderer Kanzleien sowie von Kunden und Mandanten.

  • IP-Recht, IT-Recht und Datenschutz Newsbild

    Wirksamkeit einer Einwilligung in den Erhalt von Werbung

    An die Wirksamkeit der Einwilligung zu Werbezwecken per E-Mail, Telefon oder SMS sind gewisse Anforderungen zu stellen. Diese ergeben sich aus dem Wettbewerbs- und Datenschutzrecht. Der BGH hat hierzu in der Vergangenheit Stellung bezogen.
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    Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Vergangenheit insbesondere in drei Entscheidungen mit den Anforderungen an die Wirksamkeit von Einwilligungen in den Erhalt von Werbung auseinandergesetzt.

    Sowohl das Wettbewerbsrecht als auch das Datenschutzrecht, sehen grundsätzlich das Einwilligungserfordernis vor. An die Voraussetzungen einer wirksamen Einwilligung sind hohe Anforderungen zu stellen.

    Allgemeine Anforderungen an die Wirksamkeit einer Einwilligung

    Die Einwilligung muss stets für den konkreten Fall und in Kenntnis der Sachlage erklärt werden. Hierüber entschied der BGH (Urteil vom 14. März 2017 zum Aktenzeichen VI ZR 721/15). Sie darf zudem keine Textpassagen enthalten, die auch andere Erklärungen oder Hinweise enthalten (BGH Beschluss vom 14. Oktober 2011 zum Aktenzeichen I ZR 38/10).

    Hiernach muss aus vorformulierten Einwilligungserklärungen konkret hervorgehen:

    • welche Unternehmen zur Werbung berechtigt sind und
    • für welche Produkte und Services geworben werden soll.

    Das Stellen einer „Opt-In Möglichkeit“, z. B. durch ein anklickbares Kästchen, spezifiziert die Einwilligungserklärung.

    Die sich hier auf wettbewerbsrechtliche Fälle beziehenden Begründungen des BGH sind auch auf die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) übertragbar.

    Die Einwilligung in gleich mehrere Werbekanäle

    Bei Zugrundelegung der bisher geltenden genannten Voraussetzungen ist der überwiegende Teil der Rechtsprechung deshalb stets davon ausgegangen, dass die Koppelung einer einzigen Einwilligungserklärung an gleich verschiedene Werbekanäle mangels Konkretisierung nicht zulässig ist.

    Nach Ansicht des BGH (Urteil vom 01. Februar 2018 zum Aktenzeichen III ZR 196/17) ist eine solche Kopplung aber möglich:

    Ich möchte künftig über neue Angebote und Services der Telekom Deutschland GmbH per E-Mail, Telefon, SMS oder MMS persönlich informiert und beraten werden. […]

    Der BGH sieht es als wirksam an, wenn, wie oben abgebildet, gleich in den Erhalt von Werbung durch verschiedene Kanäle eingewilligt wird – solange die allgemeinen Anforderungen an die Wirksamkeit erfüllt werden. Der Verbraucher kann im vorliegenden Fall anhand der Klausel erkennen, welche Produkte und Dienstleistungen welchen Unternehmens von dieser umfasst sind. Die Produktpalette sowie die Services der Beklagten sind dem online einen TK-Dienstleistungsvertrag abschließenden Kunden im vorliegenden Fall bekannt. Der Schutzzweck der aufgezeigten Klausel bleibt bei einer mehrere Werbekanäle umfassende Einwilligungserklärung in vollem Umfang gewahrt. Durch die Möglichkeit des „Opt-Ins“ stimmt der Kunde ausschließlich der Kontaktaufnahme zu Werbezwecken zu.

    Praxistipps

    • Die Einwilligung muss immer spezifisch auf den Erhalt von Werbung begrenzt sein („Opt-In“).
    • Bei elektronisch erklärten Einwilligungserklärungen ist das „Double-Opt-In-Verfahren‘‘ anzuwenden (Newsletter etc.).
    • Bei Telefon- und SMS-Werbung sollte eine Bestätigungsnachricht versandt werden, mit der der Adressat aufgefordert wird, seine Einwilligung via SMS oder über einen in der SMS enthaltenen Bestätigungslink abzugeben.
    • Insbesondere ist darauf zu achten, dass der Adressat genau weiß, welche Produkte oder Dienstleistungen welchen Unternehmens von seiner Erklärung umfasst sind.

    Unser Kommentar

    Begrüßenswert ist, dass die Koppelung einer Einwilligungserklärung an verschiedene Werbekanäle zulässig ist. Einwilligungen werden oft nicht erteilt, wenn es zu viele Auswahlmöglichkeiten für den Einwilligenden gibt.

    Liegt keine wirksame Einwilligung vor droht das Risiko von Abmahnungen durch Wettbewerber. Insbesondere droht aber auch die Verhängung von Bußgeldern durch die zuständigen Aufsichtsbehörden wegen eines Datenschutzrechtsverstoßes.

    Solange es also keine abweichende Beurteilung auf EU-Ebene (z. B. durch den Europäischen Gerichtshof) gibt, die eine Erleichterung für werbende Unternehmen enthält, sollte sich jedes Unternehmen – alleine wegen der drohenden hohen Bußgelder der DSGVO – an die aufgezeigten Voraussetzungen halten.

 

Erstklassig. Vorausschauend. Persönlich.

 

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