Referentenentwurf zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG)

Der Referentenentwurf basiert auf dem Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, der im August 2019 veröffentlicht wurde. Der Entwurf sieht insbesondere folgende Änderungen vor:

• Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer soll im Grundsatz einen Anspruch darauf haben, dass ihr bzw. ihm auf ihre bzw. seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes gestattet wird. 
• Ein solcher Anspruch soll auch jeder Mieterin und jedem Mieter zustehen. Darüber hinaus sollen die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert werden.
• Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Die Maßnahmen sollen mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Die überstimmte Minderheit wird durch eine differenzierte Kostentragungsregelung vor unangemessenen Kostenbelastungen geschützt.
• Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, nämlich Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und jährlicher Vermögensbericht des Verwalters über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft. Auch die Möglichkeit, sich von einer Verwalterin oder einem Verwalter zu trennen, in die bzw. in den die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer das Vertrauen verloren haben, soll erleichtert werden.
• Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indem die Ladungsfrist verlängert und Hürden für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden. Zugleich soll es Wohnungseigentümern ermöglicht werden, die Chancen der Digitalisierung zu nutzen (Online-Teilnahme an Versammlungen und elektronische Beschlussfassung soll möglich werden.
• Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt werden.
• Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums soll effizienter gestaltet werden, indem die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht werden.
• Streitträchtige Vorschriften sollen klarer gefasst werden, z.B. die Vorschriften zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, zu baulichen Veränderungen und zur Entstehung und Stellung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
• Änderungen der gerichtlichen Verfahrensvorschriften sollen eine effiziente Streitbeilegung fördern. 

Beitrag von Dr. André Schmidt und Philip Koch (Rechtsreferendar)

Vertrauen durch Transparenz

Etwa 60 Prozent des privaten und 30 Prozent des öffentlichen Verbrauchs an Waren und Dienstleistungen werden, nach Einschätzung der Europäischen Union, im Zusammenhang mit der gesamten digitalen Wirtschaft über Online-Vermittler abgewickelt. Plattformbetreiber fungieren dabei als Schnittstelle zwischen Unternehmer und Kunden.

Die EU hat vor diesem Hintergrund mit Wirkung zum 12. Juli 2020 die „Platform-to-Business-Verordnung“ bzw. „P2B-VO“ (EU-Verordnung 2019/1150) erlassen, die ab diesem Tag unmittelbar und verbindlich EU-weit gilt. Ziel der Verordnung ist es, Online-Vermittlungsdienste und -Plattformen transparenter und ausgeglichener zu gestalten.

Balance zwischen Plattformen und Unternehmern

Laut der Begründung zur P2B-VO sieht die EU ein potenziell gefährliches Abhängigkeitsverhältnis von Unternehmen gegenüber bestimmten Online-Diensten. Dieses Ungleichgewicht könne dazu führen, dass die Anbieter solcher Online-Vermittlungsdienste nach Gutdünken möglicherweise schädliche Handelspraktiken anwenden könnten. Dies könnte wiederum den Absatz, den gewerbliche Nutzer über sie abwickeln, einschränken und auch deren Vertrauen untergraben. Die Verordnung soll daher vor allem eine bessere Balance zwischen Plattformen und deren Geschäftskunden schaffen. So soll zum Beispiel sichergestellt werden, dass interne Beschwerdemechanismen eingerichtet werden, um Streitigkeiten, etwa hinsichtlich der Platzierung von Produkten oder Sperren von Angeboten, einfacher und schneller beilegen zu können. Im Gegensatz zu der kartellrechtlichen Missbrauchsaufsicht sollen nun, anstelle einer rückwirkenden Überprüfung, aus ex-ante-Sicht lenkende Gesetzesvorgaben gemacht werden, die dazu im Raum der Europäischen Union einheitlich Wirkung entfalten.

Amazon, Apple & Co. sind betroffen

Der Regelungsgehalt der Platform-to-Business-Verordnung umfasst sowohl Online-Vermittlungsdienste (Art. 2 Nr. 2 P2B-VO), wie z.B. Amazon Marketplace, Facebook Pages, Apple App Store oder Preisvergleichsportale, als auch Online-Suchmaschinen (Art. 2 Nr. 5 P2B-VO). Ausgenommen sind jedoch die Bereiche Peer-to-Peer, also Dienste ohne beteiligte gewerbliche Nutzer, und Business-to-Business, also Dienste ohne Beteiligung von Verbrauchern, sowie Online-Zahlungsdienste.

Grundsätzlich ist eine Anwendung auch auf Dienste mit Sitz außerhalb der EU denkbar, da die Verordnung gemäß Art. 1 Abs. 2 P2B-VO keine Einschränkung aufgrund des jeweiligen Niederlassungsortes oder Wohnsitzes des Anbieters macht. Maßgeblich ist nur, dass die gewerblichen Nutzer, die solche Dienste in Anspruch nehmen, ihren Sitz oder Wohnort in der EU haben und über den Vermittlungsdienst Waren oder Dienstleistungen in der EU befindlichen Kunden anbieten.

AGB-Änderungen bedürfen Unterrichtung

Die Verordnung bringt verschiedene Verpflichtungen für Anbieter von Online-Vermittlungsdiensten und -Suchmaschinen mit sich. Diese betreffen vorwiegend den Inhalt der allgemeinen Geschäftsbedingungen, aber auch unter anderem das Beschwerdemanagement, Transparenz bezüglichen Rankings und die Möglichkeit Einschränkungen des Dienstes gegenüber gewerblichen Nutzern vorzunehmen. Allgemeine Geschäftsbedingungen müssen gemäß Art. 3 P2B-VO von den Anbietern von Online-Vermittlungsdiensten klar und eindeutig formuliert sowie jederzeit leicht verfügbar sein und Gründe enthalten, nach welchen objektiven Kriterien Dienste für gewerbliche Nutzer ausgesetzt, beendet oder sonst eingeschränkt werden. Änderungen der AGBs bedürfen zudem spätestens 15 Tage vor Umsetzung, in Ausnahmefällen sogar früher, einer Unterrichtung der Nutzer. AGB, die den genannten Bedingungen nicht entsprechen, sind nichtig (Art. 3 Abs. 3 P2B-VO). Bezüglich Rankings sind gemäß Art. 5 P2B-VO gegenüber Nutzern die Hauptparameter und die Gründe für die relative Gewichtung dieser Hauptparameter gegenüber anderen Parametern offenzulegen. Anbietern obliegt es gemäß Art. 11 P2B-VO ein internes Beschwerdemanagement einzurichten, das für den Nutzer leicht zugänglich und kostenlos sein muss. Inwiefern sich dieses als wirksam darstellt, muss öffentlich ausgewertet werden. Zudem müssen die Betreiber von Plattformen sicherstellen, dass die Identität der gewerblichen Nutzer klar erkennbar ist (Art. 3 Abs. 5 P2B-VO).

Sanktionierungsmaß

Für den Fall von Verstößen gegen Bestimmungen der P2B-Verordnung sind zunächst keine konkreten Sanktionen formuliert. Wirksame, verhältnismäßige und abschreckende Vorschriften für Sanktionen sollen jedoch gemäß Art. 15 P2B-VO von den Mitgliedsstaaten selbst aufgestellt werden.

In der Bundesrepublik Deutschland können Verstöße gegen die Platform-to-Business-Verordnung bspw. über das Lauterkeitsrecht (§ 3a UWG) oder ggf. Kartellrecht (§ 19 GWB) geahndet werden.

Anbietern von Online-Vermittlungsdiensten und -Suchmaschinen ist deshalb zu raten, ihre Plattformen bis zum 12. Juli 2020 den Anforderungen der P2B-Verordnung entsprechend anzupassen.

Beitrag von Dr. André Schmidt und Philip Koch (Rechtsreferendar)

Der D-PCGM gliedert sich in zehn Abschnitte:

1. Präambel
2. Geltungsbereich und Verankerung Entsprechenserklärung zum Public Corporate Governance Kodex
3. Gesellschafterrolle, Gesellschafterversammlung und Organisationselement Beteiligungsmanagement
4. Aufsichtsorgan
5. Zusammenwirken von Aufsichtsorgan und Geschäftsführungsorgan
6. Geschäftsführungsorgan
7. Risikomanagement, interne Revision, Integritäts- und Compliance-Management
8. Rechnungslegung und Jahresabschluss
9. Abschlussprüfung und öffentliche Finanzkontrolle
10. Transparenz auf der Unternehmenshomepage als Maßnahme für Bürgernähe und Vertrauen in öffentliche Institutionen

In Teil 1 der Beitragsserie wurde auf die allgemeinen Ziele und den Hintergrund des D-PCGM eingegangen (Lesen Sie Teil 1). In Teil 2 (hier gelangen Sie zu Teil 2) wurde die Funktionsweise des D-PCGM, insbesondere im Hinblick auf die Entsprechenserklärung erläutert. Darüber hinaus wurde auf Abschnitt 3 – Gesellschafterrolle, Gesellschafterversammlung und Organisationselement Beteiligungsmanagement – eingegangen.

Der vorliegende Teil 3 des Beitrags behandelt die Regelungen betreffend das Aufsichtsorgan, das Geschäftsführungsorgan und das Zusammenwirken von Aufsichtsorgan und Geschäftsführungsorgan. Wir greifen nachstehend einige Regelungen auf:

Der D-PCGM trifft in Abschnitt 4 umfassende Regelungen betreffend das Aufsichtsorgan. Dieses überwacht und berät das Geschäftsführungsorgan regelmäßig bei der Leitung des Unternehmens. Gemäß 4.1 D-PCGM ist es in Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen einzubinden.

Interessant ist, dass gemäß 4.1 D-PCGM das Aufsichtsorgan regelmäßig beurteilen soll, wie wirksam es und seine Ausschüsse ihre Aufgaben erfüllen. Der D-PCGM sieht vor, dass ehemalige Mitglieder des Geschäftsführungsorgans erst zwei Jahre nach dem Ende ihrer Geschäftsführertätigkeit den Aufsichtsorgan angehören sollen (teils auch als „cooling off“) bezeichnet. Hintergrund solcher Regelungen ist es u.a. hier eine besonders unvoreingenommene und unabhängige Aufgabenerfindung sicherzustellen.

In 4.3 des D-PCGM sind detaillierte Regelungen zur Vermeidung von Interessenkonflikten enthalten. Mitglieder des Aufsichtsorgans sind dem Unternehmensinteresse verpflichtet und dürfen bei ihren Entscheidungen weder persönliche Interessen verfolgen noch Geschäftschancen für sich nutzen, wenn diese dem Unternehmen zustehen.

Sobald Governancestrukturen implementiert werden, gleich in welcher Gesellschaftsform, sollte das Thema „Interessenkonflikte“ adressiert und spezielle Regelungen zu deren Vermeidung getroffen werden.

Hervorzuheben sind auch die Regelungen unter 4.7 des D-PCGM betreffend den Abschluss einer D&O-Versicherung für Mitglieder des Aufsichtsorgans. Inspiriert durch die Regelungen des AktG soll hier ein Selbstbehalt von mindestens 10 % des Schadens, aber nur bis maximal zur Höhe von 25 % der jährlichen Vergütung des Mitglieds vereinbart werden. Die Vereinbarung von Selbstbehalten ist nach den Empfehlungen des D-PCGM u.U. auch abhängig von der Vergütung. In jedem Fall soll eine D&O Versicherung für das Aufsichtsorgan nur mit Zustimmung der Gesellschafterversammlung abgeschlossen werden.

Abschnitt 5 – „Zusammenwirken von Aufsichtsorgan und Geschäftsführungsorgan“ enthält sinnvolle und ausgewogene Empfehlungen betreffend die Zusammenarbeit von Aufsichtsorgan und Geschäftsführungsorgan.

Ein häufiges Problem bei öffentlichen Unternehmen ist die Frage, inwieweit die Eigenverantwortlichkeit des Geschäftsführungsorgans, von der gesellschaftsrechtlich zunächst einmal auszugehen ist, aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen tangiert ist. Abschnitt 5 des D-PCGM enthält insoweit Klarstellungen, beispielsweise dahingehend, dass der Kreis der zustimmungspflichtigen Geschäfte so zu bestimmen ist, dass die Eigenverantwortlichkeit des Geschäftsführungsorgans gewährleistet bleibt.

Abschnitt 6 – „Geschäftsführungsorgan“ adressiert wichtige Fragen betreffend die Leitung des Unternehmens durch das Geschäftsführungsorgan.

Interessant ist beispielsweise, dass bei der Definition von Zielvorgaben das Geschäftsführungsorgan dafür Sorge tragen soll, dass die Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen (SDGs) bei der Geschäftstätigkeit des Unternehmens berücksichtigt werden und alle zwei Jahre im Aufsichtsorgan darüber berichtet wird.

Weitere Regelungen betreffend wichtige unternehmerische Entscheidungen (insbesondere „Mehr-Augen-Prinzip“ und Weisungen) finden sich in 6.1 des D-PCGM. Auch hier kommt nochmals zum Ausdruck, dass das gesellschaftsrechtliche Instrument der Weisung in der GmbH der Ausnahmefall bleiben muss, um die grundsätzlich eigenverantwortliche Unternehmensführung sicherzustellen. Hierbei ist freilich den jeweils landesrechtlichen Bestimmungen Rechnung zu tragen.

Sodann trifft der D-PCGM Regelungen zur Sicherstellung von Zielgrößen für den Frauenanteil sowie die Beachtung der Grundsätze der Diversität.

Unter 6.3 des D-PCGM findet sich sodann wieder ein gesondertes Kapitel zur Adressierung und Vermeidung von Interessenkonflikten. Viele der hier getroffenen Regelungen sind mittlerweile selbstverständlich im Sinne einer „good practise“. Gleichwohl sollten Kodizes und/oder Codes of Conduct diesen Umstand in sinnvoller Weise adressieren.

6.4 des D-PCGM Regelungen betreffen die Vergütung. Hier sind insbesondere die Regelungen zur Zusammensetzung der Vergütung relevant und zu beachten. Vergütungsverantwortliche tun – schon aus dem Blickwinkel der eigenen Haftungsvermeidung – gut daran, sich an den Vorschlägen, angepasst auf den Einzelfall, in sinnvoller Weise zu orientieren. So sind Vergütungsbestandteile, die zum Eingehen unangemessener Risiken verleiten, zu vermeiden. Ebenso ist darauf zu achten, dass Zahlungen an ein Mitglied des Geschäftsführungsorgans bei vorzeitiger Beendigung dieser Tätigkeit ohne wichtigen Grund einschließlich Nebenleistungen den Wert von zwei Jahresvergütungen nicht überschreiten und nicht mehr als die Restlaufzeit des Anstellungsvertrags vergüten.

Unter 6.5 des D-PCGM werden wiederum Regelungen betreffend die D&O-Versicherung, hier mit Blick auf das Geschäftsleitungsorgan, getroffen. Empfohlen wird, einen Selbstbehalt von mindestens 10 % des Schadens bis maximal zur Höhe des Eineinhalbfachen der festen jährlichen Vergütung des Mitglieds des Geschäftsführungsorgans vorzusehen.

Im bald erscheinenden letzten Beitrag zur Vorstellung des D-PCGM werden wir auf die Abschnitte 7-10, also Risikomanagement, Rechnungslegung, Abschlussprüfungen sowie Transparenz eingehen.