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Sachverhalt

Die spätere Klägerin wurde von der Beklagten mit der Errichtung eines Brückenbauwerks für den Ausbau einer Bundesstraße beauftragt. Dem Vertrag lag die VOB/B zugrunde. Vor dem Landgericht Hannover machte sie Mehrkosten für den Einbau zusätzlichen Stahls und zwar wegen des damit verbundenen erheblichen Mehraufwandes geltend. Im Leistungsverzeichnis war unter den maßgeblichen Positionen zum Einbau von Betonstahl folgendes geregelt: „Betonstahl entsprechend statischen und konstruktiven Erfordernissen einbauen. Bauteil = Überbau. Stahlsorte BSt 500 S.“ Als Menge waren „45,00 t“ angegeben. Tatsächlich wurden jedoch über 60 Tonnen Stahl benötigt und von der Klägerin verbaut.

Entscheidung

Anders als das Landgericht Hannover, entschied das Oberlandesgericht Celle mit Urteil vom 15.03.2017 (Az.: 14 U 42/14), dass der Klägerin neben den Kosten für die Mehrmenge Stahl, die von der Beklagten bereits bezahlt wurden, kein Anspruch für den mit dem Einbau verbundenen Mehraufwand zustehe.

Begründung

Mit der vereinbarten Vergütung werden alle Leistungen abgegolten, die nach der Leistungsbeschreibung, den besonderen Vertragsbedingungen, den zusätzlichen Vertragsbedingungen, den allgemeinen technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen und der gewerblichen Verkehrssitte zur vertraglichen Leistung gehören. Durch die Beschreibung der von der Klägerin zu übernehmenden Bauaufgabe im Leistungsverzeichnis wurde also die Leistung konkretisiert, die mit dem Vertragspreis abgegolten ist. Dabei war nach dem eindeutigen Wortlaut zu berücksichtigen, dass vom Bieter bzw. späteren Auftragnehmer statische und konstruktive Erfordernisse für das Bauteil zu beachten sind. Für die Leistung der Klägerin musste also eine technische, wirtschaftliche, gestalterische und funktionsgerechte Lösung der Bauaufgabe gefunden werden. Dabei durfte sich die Klägerin nicht auf die Richtigkeit des Massenvordersatzes verlassen, da es sich hierbei nicht um verbindliche Angaben im Leistungsverzeichnis handelt, erst recht nicht, wenn im Zeitpunkt der Angebotsabgabe – wie im vorliegenden Fall – weder eine Statik, noch eine Konstruktionskonzeption vorliegen. Mit dieser Angabe sollte vielmehr sichergestellt werden, dass im Sinne einer den Anforderungen an Transparenz und Bestimmtheit genügenden Ausschreibung, vergleichbare Angebote abgegeben und diese von der Klägerin bewertet werden können. Bei Zweifeln hätte die Klägerin sich bei der Beklagten erkundigen müssen, was es mit der Mengenangabe von 45,00 t auf sich hatte. Denn die Klägerin hätte als Fachunternehmen wissen müssen, dass der erforderliche Bewehrungsgrad und damit der konkrete Vordersatz ohne Erstellung einer Statik nicht sicher feststellbar ist.

Fazit

Nach alledem war es also Sache der Klägerin, ob und wie sie sich der Risiken eines Vertragsschlusses vergewissert. Es gibt keinen Rechtsgrundsatz, nach dem riskante Leistungen nicht übernommen werden. Das übernommene Risiko, eine unkalkulierbare oder schwer kalkulierbare Leistung zu erbringen, führt im Falle des Risikoeintritts nicht zu einer richterlichen Abänderung der vertraglichen Risikoübernahme.

Das soziale Mietrecht beschränkt bei bestehenden Wohnraummietverhältnissen die Befugnis zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Jahr 2015 wurde die Mietpreisbremse Gesetz. Nach § 556d BGB darf in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ bei einer Neuvermietung die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Regelung ist unwirksam; der Mieter kann nach entsprechender Rüge die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die überhöhte Miete beim Vertragsabschluss bewusst akzeptiert hat. Ein „angespannter Wohnungsmarkt“ liegt nur vor, wenn dies für einzelne Gemeinden durch Landesverordnung festgestellt wurde.

Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremse

Gegen die Mietpreisbremse wurden verfassungsrechtliche Bedenken geltend gemacht. Vor allem das unterschiedliche Mietpreisniveau mit unterschiedlichen ortsüblichen Vergleichsmieten in verschiedenen Gemeinden führe zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung. Außerdem würden diejenigen Vermieter ungerechtfertigt begünstigt, die schon bei der vorhergehenden Vermietung eine mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hätten. Das Landgericht Berlin (Beschluss v. 7.12.2017 - 67 S 218/17) hat deshalb das Gesetz dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorgelegt. Eine Entscheidung steht noch aus. Eine auf ähnliche Gründe gestützte Popularklage in Bayern blieb dagegen erfolglos (BayVerfGH, Entscheidung vom 4.4.2017 - Vf. 3-VII-16). 

Bedenken gegen die Länderverordnungen

Auch die Umsetzung der Mietpreisbremse, die Ländersache ist, hat weitere Probleme aufgeworfen. Nach dem Gesetzeswortlaut bestimmen die Länder durch Verordnung die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Diese Verordnungen müssen begründet werden. Diese Begründung, die es für die betroffenen Mieter und Vermieter erst möglich macht, nachzuprüfen, ob die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem von einem angespannten Wohnungsmarkt auszugehen ist, scheint schwierig zu sein. So wurde die Begründung der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung nicht veröffentlicht. Das LG Frankfurt hat deshalb die Mietpreisbremse in Hessen für unwirksam erklärt (LG Frankfurt, Urteil vom 27.3.2018 - 2 -11 S 187/17). Die Revision wurde zugelassen.

Bayerische Mietpreisbremse nichtig

In Bayern wurde die Bayerische Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 erst im Juli 2017 begründet. Außerdem wurden nicht alle Kriterien nachvollziehbar dargelegt. Auch dies macht die Verordnung nach Ansicht des LG München nichtig (Urteil vom 6.12.2017 - 14 S 10058/17). Dieses Urteil ist rechtskräftig. Folge ist, dass derzeit bayerische Vermieter bei der Vereinbarung von Mieten bei neu begründeten Wohnraummietverhältnissen die Mietpreisbremse nicht fürchten müssen. Das LG München hat aber keinen Zweifel daran gelassen, dass es die verfassungs-rechtlichen Bedenken des LG Berlin nicht teilt. Vielmehr wird bei einer „Reparatur“ der Verordnung  durch Neuerlass mit Begründung die Bremse wieder greifen - es sei denn das Bundesverfassungsgericht erklärt die gesamte Regelung für verfassungswidrig.