23.08.2012 | Bau- und Immobilienrecht
Kann der Mieter die Miete für den Zeitraum mindern, in dem er keine Kenntnis von einer mit der Mietsache zusammenhängenden Gefahrenlage hat, aufgrund derer die Benutzung der Mietsache unterbleiben müsste?
Nein! Nach Ansicht des LG Heidelberg, Urteil vom 25.04.2012 (Az.: 5 O 21 /12) kann sich der Mieter in diesem Zeitraum nicht auf eine Mietminderung berufen, da er infolge der fehlenden Kenntnis der Gefahrenlage in der Nutzung der Mietsache nicht beeinträchtigt war. In dem vom LG Heidelberg entschiedenen Fall betrieb der Mieter in den angemieteten Gewerberäumen ein Geschäft für Beleuchtungskörper und Elektrogeräte. In den Ausstellungsräumen war eine vom Vermieter installierte Zwischendecke vorhanden, an welcher der Mieter von ihm angebotene Lampen befestigte. Dafür war die Decke jedoch nicht geeignet. Von der sich daraus ergebenden Gefahrenlage hatte der Mieter keine Kenntnis. Nach zwei Jahren ohne Zwischenfall stürzte die Decke herab. Der Mieter machte für die beiden Jahre ohne Zwischenfall eine Mietminderung geltend.
Eine Mietminderung richtet sich nach § 536 Abs. 1 BGB. Danach ist der Mieter von der Entrichtung der Miete für die Zeit befreit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge eines Mangels aufgehoben ist. Nach Ansicht des LG Heidelberg liegt zwar ein Mangel schon dann vor, wenn der Mieter eine Mietsache, die in Beziehung zu einer Gefahrenquelle steht, nur in der Befürchtung nutzen kann, die Gefahr werde sich verwirklichen (ebenso OLG Hamm, Beschluss vom 25.03.1987, Az. 30 RE-Miet 1/86). Für das Vorliegen eines Mangels bedarf es demnach der Verwirklichung der vom Mieter erkannten Gefahr gerade nicht. Voraussetzung eines Minderungsrechts des Mieters ist jedoch, dass infolge der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch herabgesetzt ist. Das bedeutet jedoch, dass der Mieter Kenntnis von den Umständen haben muss, aufgrund derer er in der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache beeinträchtigt ist. Für den Zeitraum, in dem der Mieter in dem vom LG Heidelberg entschiedenen Fall die Ausstellungsräume in Unkenntnis der - objektiv bestehenden Gefahrenlage - in vertragsgemäßer Weise nutzte, konnte sich der Mieter daher nicht auf eine Mietminderung berufen.