23.01.2013 | Bau- und Immobilienrecht
Planungs- und Bauleitungskosten bei Mangelbeseitigung sind von dem zur Mangelbeseitigung verpflichteten Unternehmer zu tragen. Sie richten sich nicht nach HOAI-Mindestsätzen.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Bauträger auf Ersatz von Mangelbeseitigungskosten verklagt. Gegenstand der Mangelbeseitigungskosten waren auch die Planungs- und Bauleitungskosten der Mangelbeseitigung, da die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Planung und Überwachung der Mangelbeseitigung einen Architekten eingeschaltet hatte. Da die von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemachten Planungs- und Bauleitungskosten höher lagen als die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), verweigerte der Bauträger die Erstattung der Planungs- und Bauleitungskosten der Mangelbeseitigung.
Dies jedoch zu Unrecht, wie das OLG München in seinem erst jüngst veröffentlichten Urteil vom 5. Mai 2011 (Az.: 9 U 5060/09) entschieden hat. Das OLG München hat ausgeführt, dass die Planungs- und Bauleitungskosten im Rahmen der Mangelbeseitigung zusammen mit den reinen Mangelbeseitigungskosten zu ersetzen seien. Maßgeblich sei, dass der Auftraggeber, also die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Planungs- und Bauleitungskosten für erforderlich halten durfte. Auch sei es unschädlich, dass das geltend gemachte Honorar für Planung und Bauleitung oberhalb der Mindestsätze der HOAI lag, obwohl keine schriftliche Honorarvereinbarung getroffen worden sei. Denn die Formvorschriften der HOAI sollen lediglich dem Schutz des Auftraggebers von Architekten- und Ingenieurleistungen dienen, und nicht dem Schutz desjenigen, der zur Mangelbeseitigung verpflichtet ist.
Praxistipp:
Im Grunde ist es daher für die Erstattung von Planungs- und Bauleitungskosten maßgeblich, ob der Auftraggeber diese für erforderlich halten durfte. Dies wird stets der Fall sein, solange es sich nicht um ganz einfache geringfügige Mangelbeseitigungsarbeiten handelt. In diesem Zusammenhang hat das Gericht ausgeführt, dass es nach eigener Erfahrung davon ausgeht, dass die Planungs- und Bauleitungskosten etwa 15 % der Kosten der Mangelbeseitigung betragen. Hierbei können - zumindest nach der Auffassung des OLG München - die Planungs- und Bauleitungskosten der Mangelbeseitigung pauschal angesetzt werden und müssen nicht entsprechend der HOAI ermittelt werden (so bereits ausdrücklich das OLG München in seiner Entscheidung vom 28. November 2006, Az.: 13 U 2426/06).
Nicht Gegenstand der Frage ist, ob der Auftraggeber auch Planungs- und Bauleitungskosten der Mangelbeseitigung ersetzt verlangen kann, wenn er die Planung und Bauleitung bezogen auf die Mangelbeseitigung selbst erbringt. Dies ist häufig bei Generalunternehmern der Fall. Müssen diese einen Mangel ihres Nachunternehmers in Selbstvornahme beseitigen, werden sie in der Regel die Mangelbeseitigung selbst planen, ausschreiben und überwachen. Dieser Aufwand wird in der Regel als GU-Zuschlag bei den Selbstvornahmekosten berechnet.
Da die Mangelbeseitigung bei einem Generalunternehmer auch tatsächlich einen entsprechenden Aufwand für Planung, Ausschreibung und Überwachung verursacht, gehört auch dieser zu den ersatzfähigen Mangelbeseitigungskosten. Der Aufwand kann im Einzelnen nachgewiesen werden. Jedoch dürfte es unter Berufung auf die in diesem Beitrag vorgestellten Entscheidungen auch zulässig sein, den Aufwand pauschal zu beziffern, sofern die Größenordnung von etwa 15 % der Mangelbeseitigungskosten nicht überschritten wird.