25.08.2015 | Bau- und Immobilienrecht
Nach dem Beschluss des LG Berlin vom 21.07.2015, Az. 67 T 149/15, kann der Vermieter vom Untermieter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Das setzt wie bei § 546 Abs. 2 BGB Al-lein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz voraus.
In dem entschiedenen Fall begehrte der Vermieter die vollständige Räumung und Herausga-be von Wohnraum, der aufgrund unterschiedlicher Untermieterverträge an Dritte, unter ande-rem auch den Antragsgegner als Untermieter überlassen wurde.
Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen einen Dritten, der in Besitz der Mietsache ist, über den hier nicht eröffneten Anwen-dungsbereich des § 940a Abs. 1 ZPO hinaus nur angeordnet werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
Liegen diese Voraussetzungen nicht hinsichtlich sämtlicher Räume der Mietsache vor, weil der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung dem Untermieter nicht die gesamte Mietsa-che überlassen, sondern lediglich eine Teilfläche sowie die im Untermietvertrag näher be-zeichneten "Gemeinräume", ist der in Anspruch genommene Untermieter hinsichtlich der übrigen (Wohn-)Räume, auch wenn diese ebenfalls vertragswidrig, jedoch aufgrund eigen-ständiger Untermietverträge an andere Dritte überlassen und vermietet sind, bereits deshalb nicht passivlegitimiert, weil er diese letztgenannten Räume nicht gemäß § 940a Abs. 2 ZPO "im Besitz" hat.
Nichts anderes ergibt sich aus § 546 Abs. 2 BGB. Dieser erlaubt dem Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückverlangen, sofern der Mieter diesem den Gebrauch der Mietsache überlassen hat. Die den übrigen Untermietern zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumen sind nur diesen, nicht aber dem in Anspruch genommenen Untermieter zum Gebrauch überlassen worden. Gebrauch erfordert Besitz, allerdings nicht zwingend Allein- oder Eigenbesitz; ausreichend ist auch Mitbesitz oder mit-telbarer Besitz. Hat der Untermieter keinerlei Besitz an den den Dritten überlassenen Räumen besteht ihm gegenüber insoweit auch kein Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gemäß § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben.