16.12.2015 | Bau- und Immobilienrecht
Vertrag über baubegleitende Qualitätskontrolle: Werkvertrag
In den letzten Jahren wird vermehrt eine „baubegleitende Qualitätskontrolle“ oder ein „baubegleitendes Qualitätscontrolling“ angeboten, oft verbunden mit einem Siegel oder Zertifikat. Besonders gern bieten die großen Prüfgesellschaften wie TÜV oder DEKRA solche Leistungen an. Die Bauherrenberater sehen ihre Leistung dabei gerne als Dienstleistung, also ohne Erfolgshaftung. Dem schiebt die Rechtsprechung aber im Regelfall einen Riegel vor, wie jüngst wieder das OLG Brandenburg (Urteil vom 14.10.2015 – 4 U 6/12). Das Gericht hat festgehalten, dass der Baucontroller Kontrollen schuldet, die zu einer „mängelarmen“ Errichtung des Gebäudes führen sollen. Dies erfolgt in Form einer Überprüfung der Bauleistungen sowie der Überwachung der Beseitigung der festgestellten Mängel. Hierin liegt also der geschuldete Erfolg. Daher handelt es sich im Ergebnis um einen Werkvertrag, bei welchem der Auftragnehmer für den geschuldeten Erfolg einzustehen hat.
Mängel übersehen – Erfolg nicht eingetreten – eigene Leistung mangelhaft
Übersieht der Auftragnehmer Mängel, die im Rahmen der geschuldeten baubegleitenden Qualitätskontrolle erkennbar gewesen wären, ist der geschuldete Erfolg insoweit nicht eingetreten. Damit ist die eigene Leistung des Qualitätscontrollers mangelhaft, so dass er nach Gewährleistungsrecht haftet.
In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall schuldete der Bauherrenberater unter anderem die Kontrolle der Gründung, der Abdichtung und der Dämmung. Später stellt sich heraus, dass die Sockeldämmung fehlt. Diese Tatsache reicht für die Darlegung aus, dass der Bauherrenvertreter (schuldhaft) seine Vertragspflichten verletzt hat und damit grundsätzlich unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes haftet.
Haftung als Gesamtschuldner neben dem Bauunternehmer!
Besonders unangenehm wird es für den Baucontroller, wenn – wie in dem aktuellen Fall – das ausführende Unternehmen insolvent wird. Denn der baubegleitend tätige Bauherrenberater haftet, genau wie der objektüberwachende Architekt, wie ein Gesamtschuldner neben dem ausführenden Unternehmen. Der Bauherr kann ihn also voll in Anspruch nehmen, und er kann wegen der Insolvenz des ausführenden Unternehmens dort keinen Regress mehr nehmen.
Praxishinweis
Die Anbieter einer „baubegleitenden Qualitätskontrolle“ werden sich daran gewöhnen müssen, dass sie für den Erfolg ihrer Leistung wie ein bauüberwachender Architekt einzustehen haben. Das Risiko verringern können sie im Grunde nur durch eine klare vertragliche Definition ihrer Leistungen.