14.03.2017 | Bau- und Immobilienrecht
Einleitung
Der Bundestag hat am 10.03.2017 nach der zweiten und dritten Beratung das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet. Das Gesetz wird noch dem Bundesrat zugeleitet und soll für alle ab 01.01.2018 geschlossenen Verträge gelten. Es enthält eine Vielzahl von Neuregelungen und Änderungen, die von Verbrauchern, Bauherren, Bauunternehmen, Bauträgern und Architekten / Ingenieuren zu beachten sind. Ziel des Gesetzentwurfs ist, wichtige Vorschriften aus der VOB/B in das BGB zu übernehmen, wesentliche im Bauvertragsrecht bislang nicht vorhandene Regelungen neu aufzunehmen und im Lichte des Verbraucherschutzes die bisherigen und neuen Paragrafen speziell auf Verbraucher anzupassen. Die Gesetzesänderungen betreffen sowohl die allgemeinen Vorschriften, als auch die jeweiligen Vertragstypen.
Der Bauvertrag
Wesentliche Änderungen finden sich in den neu eingefügten Vorschriften über den Bauvertrag. Der Besteller / Bauherr hat ein Anordnungsrecht für Leistungsänderungen, welches er wegen vermuteter Dringlichkeit leichter auch durch eine einstweilige Verfügung durchsetzen kann. Der Unternehmer ist nur verpflichtet die Anordnung auszuführen, wenn ihm dies zumutbar ist.
Die Vergütung richtet sich nach den tatsächlichen Kosten plus Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn (bisher musste der Auftragnehmer seine Vergütung auf Basis der hinterlegten oder erstellten Urkalkulation ermitteln).
Der Verbraucherbauvertrag
Dieser Vertragstyp wird neu eingeführt. Ein Verbraucherbauvertrag liegt nur bei Verträgen über die Errichtung eines kompletten Gebäudes oder bei erheblichen Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht für das Gebäude mit einem Verbraucher vor. Der Bauunternehmer muss eine detaillierte Baubeschreibung des angebotenen Werkes erstellen und überreichen. Dem Verbraucher wird sogar ein Widerrufsrecht eingeräumt, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet.
Der Architekten- und Ingenieurvertrag
Neu in das BGB aufgenommen werden soll der Architekten-und Ingenieurvertrag. Er soll als Zwei-Phasen-Modell ausgestaltet werden und sich in eine Zielfindungsphase und eine Ausführungsphase gliedern.
Der Besteller soll ein Sonderkündigungsrecht erhalten, nachdem der Architekt dem Besteller die entsprechenden Planungsgrundlagen und Kosteneinschätzung vorgelegt hat.
Der Bauträgervertrag
Der Regierungsentwurf enthält keine grundlegende Neuordnung des Bauträgervertragsrechts, sondern notwendige Klarstellungen und Anpassungen des Bauträgervertrags an das geänderte Recht des Bauvertrages und des Verbrauchervertrages.
Fazit
Das Gesetz enthält eine Vielzahl von gesetzlichen Änderungen, die erhebliche Auswirkungen auf die Baupraxis haben werden. Durch die Einführung des Verbraucherbauvertrages werden die Rechte von privaten Bauherren deutlich gestärkt. Unternehmer müssen die einschlägigen Regelungen und Informations- und Widerrufspflichten beachten.
LUTZ | ABEL wird in den kommenden Wochen Veranstaltungen zum Neuen Bauvertragsrecht in den jeweiligen Standorten durchführen und Sie über die Änderungen informieren.