Stimmrechtsverbot für Wohnungseigentümer bei Interessenkonflikt!

Ein Wohnungseigentümer, der zugleich Geschäftsführer eines Unternehmens ist, mit dem die WEG Geschäfte machen will, unterliegt wegen Interessenkonflikten einem Stimmrechtsverbot bei der Beschlussfassung der WEG über den Geschäftsabschluss.

Stimmrechtsverbot für Wohnungseigentümer bei Interessenkonflikt!
Stimmrechtsverbot für Wohnungseigentümer bei Interessenkonflikt!

20.04.2017 | Bau- und Immobilienrecht

BGH (Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 138/16): Stimmrechtsverbot des Wohnungseigentümers bei Rechtsgeschäft der WEG mit einer Gesellschaft, an der er mehrheitlich beteiligt und für die er geschäftsführend tätig ist.

Sachverhalt:

Der Beklagte besitzt eine Eigentumswohnung und ist Mehrheitseigentümer der WEG. Zugleich ist er Kommanditist und Geschäftsführer der Komplementär-GmbH einer GmbH & Co KG, mit welcher der WEG-Verwalter gemäß Beschluss der WEG-Versammlung einen Wärme-Lieferungsvertrag abschließen soll. Die Kläger, die übrigen Eigentümer, fechten den Beschluss der WEG-Versammlung an. Mit Erfolg!

Entscheidung:

Der Beklage war nach § 25 Abs. 5 WEG analog bei der Beschlussfassung nicht stimmberechtigt.

Nach dem Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG ist er von der Beschlussfassung zwar nicht ausgeschlossen, weil ein Wohnungseigentümer nur dann nicht stimmberechtigt ist, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft.

Obwohl § 25 Abs. 5 WEG zum wesentlichen Kernbereich der einem Wohnungseigentümer zustehenden Rechte zählt, soll ausnahmsweise eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG möglich sein, da eine Konstellation vorliegt, in welcher sich der Mehrheitseigentümer einem Interessenkonflikt befindet, der mit dem in § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG geregelten nach Art und Ausmaß identisch ist und zu einem Stimmrechtsausschluss führt. Ein Wohnungseigentümer ist dann entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-) Gesellschaft nicht stimmberechtigt, wenn er an dieser mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.

Nach dem Grundgedanken des § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer bei Beschlüssen über die Vornahme von Rechtsgeschäften mit ihm nicht stimmberechtigt, weil er - je nach dessen Inhalt - an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts besonders interessiert ist und deshalb bei der Ausübung seines Stimmrechts seine privaten Sonderinteressen und das Gemeinschaftsinteresse der Wohnungseigentümer nicht mehr unbefangen gegeneinander abwägt. Dieses Ziel verfehlte die Vorschrift in beträchtlichem Umfang, wenn der Wohnungseigentümer dem Stimmrechtsverbot dadurch entgehen kann, dass er sein Interesse an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts formal auf eine (andere natürliche oder) juristische Person „auslagert“. Der Wohnungseigentümer steht in solchen Fällen in einem Interessenkonflikt, der in seinem Ausmaß den gesetzlich festgelegten Tatbeständen entspricht und eine Gleichsetzung mit diesen rechtfertigt.