19.07.2019 | Bau- und Immobilienrecht
1. Im Zusammenhang mit geeigneten Schutzmaßnahmen auf befahrenen Parkflächen wird häufig über die unterschiedlich aufwändige Wartungsbedürftigkeit verschiedener in Frage kommender Ausführungsvarianten gestritten, z.B. Schweißbahn mit Gussasphalt vs. OS8 mit begleitender Rissbehandlung, Stichwort „Kompensationslösung“.
Das OLG Frankfurt hat sich nun mit einer aktuellen Entscheidung zur erhöhten Wartungsbedürftigkeit eines Gullys auf einem Dach, d. h. in rechtlich vergleichbarer Fallgestaltung, mit der Mangelhaftigkeit eines derartigen Werks auseinandergesetzt und einen Sachmangel allein aufgrund der erhöhten Wartungsbedürftigkeit gegenüber der technisch besten Ausführungsvariante, die weniger aufwändig zu warten ist, bejaht.
2. Das OLG Frankfurt, Urteil vom 05.05.2017 - 24 U 53/15 – juris hatte ein Dach zu beurteilen, auf dem sich mehrere Gullys befanden. Einer davon war so eingebaut, dass sich um den Gully herum eine technisch nicht weiter zu beanstandende Pfütze bildete. Das anstehende Wasser und der sich verstärkt dort sammelnde Schmutz hatten jedoch einen erhöhten Wartungsaufwand zur Folge, der bei „einwandfreier“ Ausführung nicht bestanden hätte. Diese „unbefriedigende Ablaufsituation“ sei bereits auch schon einmal Gegenstand einer Nachbesserung gewesen, ohne dass dadurch eine zufriedenstellende Situation eingetreten wäre.
Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat hierzu in seiner Anhörung vor dem Landgericht gemeint, dass – im Vergleich zu der vom Bauunternehmer gewählten und aus technischer nicht weiter zu beanstandenden Ausführungsvariante – das Aufbringen einer Bitumenschweißbahn die „technisch beste Lösung“ gewesen sei.
3. Übertragen auf Parkbauten würde das bedeuten, dass es zur Bejahung der Mangelhaftigkeit nur eines gerichtlich bestellten Sachverständigen bedarf, der z.B. Schweißbahn mit Gussasphalt für am wenigsten wartungsbedürftig hält und alle übrigen in Frage kommenden anderen Ausführungsvarianten nur im Hinblick auf deren erhöhte Wartungsbedürftigkeit damit vergleicht. Schließt sich dann das Gericht dem OLG Frankfurt an, drohen Planer und Unternehmern erhebliche Gewährleistungsrisiken, wenn sie mit ihrem jeweiligen Besteller im Hinblick auf die erhöhte Wartungsbedürftigkeit keine ausdrückliche rechtsgeschäftliche Risikoübernahmen getroffen haben.
Denn ohne ausdrückliche rechtgeschäftliche Risikoübernahme im Hinblick auf die erhöhte Wartungsbedürftigkeit einer i.d.R. vom Tragwerksplaner des Bauträgers gewählten Ausführungsvariante, sieht sich ein Bauträgerkäufer häufig veranlasst, die nach Abnahme von ihm zu tragenden erhöhten Wartungskosten als Sachmangel zu rügen.