25.08.2017 | Bau- und Immobilienrecht
OLG München, Beschluss vom 15.05.2017, Az. 34 Wx 207/16: Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum und umgekehrt bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen übrigen Eigentümern. Erforderlich sind deshalb eine Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und deren grundbuchrechtliche Bewilligung.
Sachverhalt: Nach der Teilungserklärung wurde gemäß § 3 WEG das Miteigentum in der Weise beschränkt, dass Miteigentumsanteile gebildet werden und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden ist. In der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen. Für einzelne Miteigentumsanteile im Dachbereich wurde in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass „eine spätere Nutzung“ möglich sei. Hierfür sei für einen eventuellen Ausbau weder die Zustimmung der Wohnungs-/Teileigentümer noch des Verwalters erforderlich.
Begründung des Gerichts: Bei der vertraglichen Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum haben die damaligen Miteigentümer durch die Bezeichnung des Raumeigentums als "Wohnung", "Laden" und "Tiefgaragenstell Platz" einerseits und "Dachraum" andererseits eine Zweckbestimmung für das Sondereigentum mit Vereinbarungscharakter getroffen (§ 10 Abs. 3, § 15 Abs. 1 WEG).
Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum (und umgekehrt) bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums im Sinne von §§ 873, 877 BGB bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie bedarf materiellrechtlich gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung gemäß §§ 19, 29 GBO. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Mitwirkungsbefugnis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer durch die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung mit Bindung für die Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG) ausgeschlossen ist. Ob nach dem Inhalt des Grundbuchs ein Änderungsvorbehalt besteht, hat das Grundbuchamt eigenständig zu prüfen. Ein solcher muss im Übrigen dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen, d.h. nach Inhalt, Zweck und Ausmaß hinreichend bestimmt sein. Ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung nichts, was als vertraglich vereinbarte Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen über die Änderung der Teilungserklärung aufgefasst werden könnte, bleibt es dabei, dass an der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nach dem WEG alle Mitglieder der Gemeinschaft mitzuwirken haben. Dies mag im Einzelfall unbefriedigend und mit Schwierigkeiten verbunden sein, wenn, gerade bei größeren Wohnanlagen mit einer Vielzahl von Eigentümern, die Zustimmung der übrigen Eigentümer nur unter Schwierigkeiten beizubringen ist, so dass eine Erleichterung für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum in der großen Anlage sinnvoll erscheinen könnte. Reine Zweckmäßigkeitsüberlegungen können jedoch nicht darüber hinweghelfen, dass an der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum alle Eigentümer mitzuwirken haben, wenn die Gemeinschaftsordnung keine davon abweichende Regelung enthält.