10.04.2018 | Bau- und Immobilienrecht
Das soziale Mietrecht beschränkt bei bestehenden Wohnraummietverhältnissen die Befugnis zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Jahr 2015 wurde die Mietpreisbremse Gesetz. Nach § 556d BGB darf in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ bei einer Neuvermietung die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Regelung ist unwirksam; der Mieter kann nach entsprechender Rüge die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die überhöhte Miete beim Vertragsabschluss bewusst akzeptiert hat. Ein „angespannter Wohnungsmarkt“ liegt nur vor, wenn dies für einzelne Gemeinden durch Landesverordnung festgestellt wurde.
Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremse
Gegen die Mietpreisbremse wurden verfassungsrechtliche Bedenken geltend gemacht. Vor allem das unterschiedliche Mietpreisniveau mit unterschiedlichen ortsüblichen Vergleichsmieten in verschiedenen Gemeinden führe zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung. Außerdem würden diejenigen Vermieter ungerechtfertigt begünstigt, die schon bei der vorhergehenden Vermietung eine mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hätten. Das Landgericht Berlin (Beschluss v. 7.12.2017 - 67 S 218/17) hat deshalb das Gesetz dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorgelegt. Eine Entscheidung steht noch aus. Eine auf ähnliche Gründe gestützte Popularklage in Bayern blieb dagegen erfolglos (BayVerfGH, Entscheidung vom 4.4.2017 - Vf. 3-VII-16).
Bedenken gegen die Länderverordnungen
Auch die Umsetzung der Mietpreisbremse, die Ländersache ist, hat weitere Probleme aufgeworfen. Nach dem Gesetzeswortlaut bestimmen die Länder durch Verordnung die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Diese Verordnungen müssen begründet werden. Diese Begründung, die es für die betroffenen Mieter und Vermieter erst möglich macht, nachzuprüfen, ob die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem von einem angespannten Wohnungsmarkt auszugehen ist, scheint schwierig zu sein. So wurde die Begründung der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung nicht veröffentlicht. Das LG Frankfurt hat deshalb die Mietpreisbremse in Hessen für unwirksam erklärt (LG Frankfurt, Urteil vom 27.3.2018 - 2 -11 S 187/17). Die Revision wurde zugelassen.
Bayerische Mietpreisbremse nichtig
In Bayern wurde die Bayerische Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 erst im Juli 2017 begründet. Außerdem wurden nicht alle Kriterien nachvollziehbar dargelegt. Auch dies macht die Verordnung nach Ansicht des LG München nichtig (Urteil vom 6.12.2017 - 14 S 10058/17). Dieses Urteil ist rechtskräftig. Folge ist, dass derzeit bayerische Vermieter bei der Vereinbarung von Mieten bei neu begründeten Wohnraummietverhältnissen die Mietpreisbremse nicht fürchten müssen. Das LG München hat aber keinen Zweifel daran gelassen, dass es die verfassungs-rechtlichen Bedenken des LG Berlin nicht teilt. Vielmehr wird bei einer „Reparatur“ der Verordnung durch Neuerlass mit Begründung die Bremse wieder greifen - es sei denn das Bundesverfassungsgericht erklärt die gesamte Regelung für verfassungswidrig.