Bauträgerrecht: Abnahme durch vom Bauträger bestellten Erstverwalter unwirksam!

Dr. Kilian K. Eßwein

Dr. Kilian K. Eßwein

Eine Klausel im Bauträgervertrag, die es dem Bauträger erlaubt, den Erstverwalter zu bestellen führt dazu, dass die von diesem Erstverwalter erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam ist. Eine Verjährung beginnt dann nicht zu laufen.

Bauträgerrecht: Abnahme durch vom Bauträger bestellten Erstverwalter unwirksam!
Bauträgerrecht: Abnahme durch vom Bauträger bestellten Erstverwalter unwirksam!

16.07.2018 | Bau- und Immobilienrecht

Inhalt

Der Entscheidung des OLG München liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Bauträger hatte eine Wohnungseigentumsanlage errichtet und mit inhaltlich gleichlautenden Formularkaufverträgen an die Käufer veräußert. Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums sahen die jeweiligen Kaufverträge folgende Regelung vor:

„Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile und Anlagen werden […] vom Verwalter unter Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen unter Errichtung eines gemeinschaftlichen Protokolls übernommen und abgenommen. Der Verwalter wird hierzu vom Käufer beauftragt und bevollmächtigt; er ist hierbei von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.“

Sodann sahen die Kaufverträge zur Bestellung des Erstverwalters folgende Regelung vor:

„[…] der Verkäufer behält sich das Recht vor, den ersten Verwalter zu bestellen. Der Käufer erteilt je unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

  1. Dem Verkäufer die Vollmacht, den Verwalter auszuwählen, zu bestellen und den Verwaltervertrag für die Dauer von höchstens 5 Jahren ab Bezugsfertigkeit der ersten Wohnung abzuschließen.
  2. Dem künftigen Verwalter Vollmacht in dem in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Umfang.“

Sodann erfolgten zeitnah nach Einzug der Erwerberbegehungen durch den Verwalter zusammen mit einem Sachverständigen, in deren Folge das Gemeinschaftseigentum teilweise durch den Verwalter abgenommen wurde. Mehr als 10 Jahre später forderte die WEG vom Bauträger Mangelbeseitigung hinsichtlich angeblich noch bestehender Mängel. Der Bauträger wandte Verjährung ein.

Das Landgericht wie auch das OLG München gaben der WEG im Wesentlichen Recht. Die Einrede der Verjährung, die vom Bauträger erhoben wurde, verhalf dem Bauträger nicht zur Klageabweisung. Das OLG München führt aus, dass eine wirksame Abnahme nicht vorgelegen habe, insbesondere weil die vorstehende Vollmacht für den Bauträger, einen Erstverwalter zu bestellen, dem Bauträger die Möglichkeit gibt, einen mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter zu bestellen. Das ist im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber eine erhebliche Gefahr, weil in einem solchen Fall nicht auszuschließen ist, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern im Sinne des Bauträgers verfährt und dieser damit entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

In diesen Fällen wird stets auch die Frage aufgeworfen, ob die Erwerber möglicherweise durch Nutzung der Wohnungen eine konkludente Abnahmeerklärung abgegeben haben. In Bekräftigung der bisherigen Rechtsprechung führt das OLG München aus, dass dies bereits deshalb ausscheidet, weil die Erwerber sich in der irrigen Vorstellung befanden, der Erstverwalter habe bereits für sie abgenommen. Mithin fehlt es den Erwerbern am notwendigen Erklärungsbewusstsein.

Hinweis: Für die Vertragsgestaltung in Bauträgerverträgen ist es absolut entscheidend, die Leitlinien der Rechtsprechung der letzten Jahre zu beachten. Allzu einseitige Regelungen haben oftmals gravierende Folgen, hier beispielsweise, die dass die Verjährungsfrist nicht zu laufen beginnt und damit Mängelansprüche für unbestimmte Zeit bestehen können. Oftmals kann durch eine vorausschauende Vertragsgestaltung diesen Risiken begegnet werden.

Soweit derartige „Altfälle“ aus der Vergangenheit bestehen, kann eine umsichtige und strategisch erfahrene Rechtsbegleitung oftmals die dann bestehenden Risiken eingrenzen.