05.09.2019 | Bau- und Immobilienrecht
Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ hat sich 2018 unter Federführung des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit zum Ziel gesetzt, Wege zu finden, wie der Wohnungsknappheit gerade in den Ballungszentren und an Hochschulstandorten begegnet werden kann. Zur Umsetzung dieses Zieles sollen neben den privaten Entwicklern auch öffentliche Auftraggeber einfacher Verträge über die schnellstmögliche schlüsselfertige Errichtung serieller Wohnungsbauvorhaben abschließen können. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. hat hierzu eine Rahmenvereinbarung mit neun Unternehmen geschlossen und setzt den Rahmenvertrag ebenso um wie die Privatwirtschaft. Auch darüber hinaus werden private und öffentliche Auftraggeber aber unter anderem mit folgender Fragestellung dieser neuen Form des Bauens konfrontiert sein:
Der Vertrag über serielles Bauen – was ist das eigentlich?
Bei der Lieferung und Errichtung von Gebäuden handelt es sich um die Herstellung eines Bauwerkes, also um einen Bauvertrag nach § 650a BGB. Diese zum 01.01.2018 neu geschaffene Regelung dient der Definition der bisher nur rudimentär im Werkvertrag angelegten Bauverträge. Es kommt insoweit darauf an, dass ein fest mit dem Boden verbundenes Produkt erschaffen wird, was nach der Rechtsprechung zum alten Recht wohl regelmäßig vorliegen wird. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Bordsteinkante als Übergabeort der Module mit dem Bauherrn vereinbart wird. Dann dürfte ein sogenannte „Werkliefervertrag“ vorliegen.
Das Problem: Die Herstellung und der Aufbau der Module weichen erheblich von einem „normalen Bau“ ab. Der Hersteller produziert häufig das „fix und fertige“ Modul innerhalb weniger Wochen in seiner Produktionsstätte und bringt es dann zum Aufstellort, wo es innerhalb weniger Tage aufgebaut wird. Die Herstellung läuft dabei nach einem gut geplanten Prozess, der Ressourcenverschwendung verhindern soll. Im Idealfall kann sogar eine „Produktionsstraße“ beim Hersteller eingerichtet werden.
So wie dies aber etwa in der Automobilindustrie dazu führt, dass Änderungen während des Herstellungsprozesses nahezu ausgeschlossen sind, gilt dies auch für die serielle Bauweise. Trotzdem hat der Auftraggeber nicht nur bei Vereinbarung der VOB/B (etwa im GdW-Rahmenvertrag), sondern nunmehr auch nach dem Gesetz (§ 650b BGB) auch nach Vertragsschluss Anordnungsrechte. Man mag an dieser Stelle zwar an eine teleologische Reduktion der Vorschrift denken nach dem mit ihr verfolgten Zweck, komplexe Vorgänge mit langwierigen Erfüllungsstadien zu erfassen. Doch gerade dies liegt hier nicht vor. Die Gesetzesbegründungen schweigen sich zum Thema aber weitgehend aus. Dann verbleiben als Beschränkung die gesetzlich vorgesehenen betrieblichen Gründe, die gegebenenfalls vertraglich auch weiter zu schärfen sind.
Eine weitere Herausforderung in der Vertragsgestaltung liegt im Übrigen bei den Sicherheitenregelungen. Der Hersteller produziert in seinem Betrieb die Module und verlangt für die Erstellungskosten Zahlungen. Gleichzeitig fällt aber die in § 632a BGB geregelte Wertsteigerung für den Bauherrn weg – er hat aber erst ab der Bordsteinkante etwas davon. Also sind entsprechende vertragliche Regelungen unabdingbar.