18.12.2019 | Bau- und Immobilienrecht
Besprechung von OLG München, Urteil vom 14.08.2018, 9 U 3345/17 Bau
Sachverhalt
Zwischen den Parteien wurde ein Bauträgervertrag über ein Grundstück geschlossen, in dem sich der Bauträger zur Errichtung einer Doppelhaushälfte verpflichtete.
Die Parteien vereinbarten dabei, dass Sonderwünsche mit Zustimmung des Bauträgers zulässig seien. Unter Ziffer X. des notariellen Vertrags wurde vereinbart:
„Der Bauträger ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum am Vertragsgegenstand (…) Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu verschaffen.“
Nach Vertragsschluss einigten sich die Parteien auf die Ausführungen weiterer Sonderwünsche. Diese wurden nicht notariell beurkundet.
Urteil
Das OLG München bestätigt die Nichtigkeit der nachträglichen Vereinbarungen über Sonderwünsche gemäß § 125 BGB, lässt aber die Wirksamkeit des ursprünglichen Bauträgervertrags unberührt.
Die nachträglich vereinbarten Sonderwünsche führen zu Änderungen und Ergänzungen der Leistungen des ursprünglichen Vertrags und sind als solche formbedürftig iSd § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann mit der Rechtsprechung des BGH, so etwa Urteil vom 14.09.2018, V ZR 213/17, nur dann gemacht werden, wenn die Auflassung bereits bindend geworden ist. Eine Auflassung wurde durch die Parteien vorliegend aber nicht erklärt.
Die Nichtigkeit der nachträglichen Sonderwunschvereinbarungen führt jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit gemäß § 139 BGB, da die Parteien im Vertrag bereits ausdrücklich festgehalten haben, dass Sonderwünsche zulässig seien. Damit war der Parteiwille bei Vertragsschluss darauf gerichtet, den Vertrag auch bei späterer Änderung durch Sonderwünsche aufrechtzuerhalten.
Praxishinweise
Für die Frage der Formbedürftigkeit von Sonderwünschen kommt es nach der Rechtsprechung entscheidend darauf an, ob die Auflassung bereits iSd § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist.
Wird die Auflassung erklärt und nur der Vollzug durch den Notar von der nachweislichen Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht, sind Vereinbarungen über Sonderwünsche formfrei.
Wählen die Parteien hingegen einen zweistufigen Aufbau, in dem die Auflassung nach Kaufvertragsschluss gesondert erklärt wird, sind sämtliche Vereinbarungen über Sonderwünsche zwingend nichtig, sofern sie nicht notariell beurkundet wurden.
Die von der Rechtsprechung entwickelte Ausnahme von der Beurkundungspflicht entspricht den Bedürfnissen der Praxis – erfahrungsgemäß werden nachträgliche Sonderwünsche so gut wie nie beurkundet. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass das Risiko einer nichtigen Vereinbarung nur durch Einhaltung der notariellen Form vollständig ausgeschlossen werden kann. Die Rechtsprechung des BGH findet nämlich dann ihre Grenzen, wenn die Voraussetzungen des Vollzugs selbst sich geändert haben oder die Auflassung nicht wirksam erklärt wurde.
Vereinbaren die Parteien nachträglich Sonderwünsche, ohne den Notar aufzusuchen, ist den Parteien dringend zuzuraten, sich mit der jeweils gewählten Vertragsgestaltung genau auseinanderzusetzen. Zwar hat die Nichtigkeit von Sonderwunschvereinbarungen nicht die Gesamtnichtigkeit des Vertrags zur Folge. Da mit der Vereinbarung von Sonderwünschen aber erfahrungsgemäß erhebliche Vergütungsansprüche des Bauträgers begründet werden, ist ein entsprechender Umgang mit der Thematik „Sonderwünsche“ unerlässlich.