11.01.2021 | Bau- und Immobilienrecht
Aufgrund staatlich angeordneten Corona-Maßnahmen können zahlreiche Gewerbemieter ihre Mietobjekte nur noch eingeschränkt nutzen. Die Frage, welche Auswirkungen das auf die Mietzahlungspflichten hat, beschäftigte zuletzt vermehrt die Gerichte.
Der Gesetzgeber hat nunmehr klargestellt, dass dem Gewerbemieter unter Umständen ein Anspruch auf Vertragsanpassung des Mietvertrags wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage zustehen kann. Damit soll die Verhandlungsposition des Gewerbemieters gestärkt werden. Gleichzeitig soll an die Verhandlungsbereitschaft der Parteien appelliert werden. Dies geschieht auch vor dem Hintergrund, dass insbesondere größere Immobilienfonds entsprechende Vertragsverhandlungen mit ihren Mietern kategorisch abgelehnt haben.
Der Gesetzgeber betont aber gleichzeitig, dass die von ihm vorgenommene Gesetzesänderung keinen „Freifahrtsschein“ für eine Herabsenkung der Miete darstelle. Vielmehr habe weiterhin eine verständige Würdigung des Einzelfalles stattzufinden, wobei insbesondere vertragliche Besonderheiten des jeweiligen Mietverhältnisses zu beachten seien.
Hintergrund
Seit dem Beginn der Corona-Pandemie haben Länder und Kommunen das öffentliche Leben stark eingeschränkt. So mussten Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe im Bereich der Körperpflege schließen. Beherbergungsbetriebe dürfen Übernachtungen nach landes-rechtlichen Regelungen nur noch zu notwendigen und ausdrücklich nicht zu touristischen Zwecken anbieten. Weiterhin wurden durch Allgemeinverfügungen der Kommunen, flächendeckend Einzelhandelsgeschäfte, geschlossen.
Diese staatlichen Maßnahmen haben erhebliche finanzielle Auswirkungen auf diejenigen Gewerbetreibenden, die von den Schließungen betroffen sind. Die staatlich gewährten finanziellen Hilfsangebote können in den meisten Fällen die wirtschaftlichen Folgen nicht ansatzweise auffedern und stellen sich oftmals als „Tropfen auf dem heißen Stein“ dar.
Bei den betroffenen Parteien besteht Unsicherheit, inwiefern sich die eingeschränkte Nutzbarkeit der Mietobjekte auf die Zahlungspflichten der Mieter auswirkt. Diese Unsicherheit wurde durch eine uneinheitliche Rechtsprechung verstärkt:
Während sich einige Gerichte auf den Standpunkt stellen, die Corona-Auflagen würden einen Mietmangel darstellen, welcher den Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern (LG München, Urteil vom 22. September 2020 – 3 O 4495/20) vertreten andere Gerichte die gegenteilige Auffassung (LG Zweibrücken, Urteil vom 11. September 2020 – HK O 17/20).
Teilweise wurde sich auch auf den Standpunkt gestellt, dass das Maßnahmengesetz zur Bekämpfung der Pandemie, mit dem dort geregelten Kündigungsausschluss, eine abschließende Regelung darstelle, mit der Folge, dass für Mietminderungen kein Raum mehr bestehe. Dem ist der Gesetzgeber nun entgegengetreten.
Gesetzliche Regelung
Der von dem Gesetzgeber neu in Art. 240 EGBGB eingefügte § 7 stellt nunmehr fest:
Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Diese Vermutungsregelung ist auf Pachtverträge entsprechend anwendbar.
Darüber hinaus hat der Gesetzgeber in § 44 EGZPO ein Vorrang- und Beschleunigungsverbot eingeführt:
Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.
Damit soll für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, möglichst zügig Rechtssicherheit erlangt werden.
Die wesentlichen Auswirkungen der Gesetzesänderung stellen sich wie folgt dar:
- Im Rahmen der Prüfung, ob staatliche Corona-Auflagen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen, wird nunmehr vermutet, dass sich durch die Auswirkungen der staatlichen Maßnahmen ein Umstand, der zur Grundlage des Vertrags geworden ist, wesentlich geändert hat. Selbstverständlich kann diese Vermutung seitens des Vermieters widerlegt werden.
- Keinen Einfluss hat die neue Regelung auf die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 313 BGB. So muss weiterhin einzelfallabhängig geprüft werden, ob die Parteien bei Kenntnis von einer weltweiten Pandemie und damit einhergehenden staatlichen Auflagen, den Mietvertrag mit diesem Inhalt abgeschlossen hätten. An dieser Stelle gilt es insbesondere gründlich zu prüfen, ob der jeweilige Mietvertrag zulasten einer Partei eine besondere Risikozuweisung vorsieht. Für Mietverträge, die während der Pandemie geschlossen worden sind, dürften damit jedenfalls eine Vertragsanpassung ausscheiden.
- Weiterhin muss einzelfallabhängig geprüft werden, ob für den Mieter das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. Von einer Unzumutbarkeit kann jedenfalls nicht ausgegangen werden, wenn der Mieter das Mietobjekt in zumutbarer Weise zu einem anderen Zweck nutzen kann, oder wenn staatliche Hilfspakete seinen wirtschaftlichen Verlust auffedern können.
- Weiterhin keine Aussage trifft die Neuregelung über die möglichen Gestaltungsmöglichkeiten, welche die Parteien im Rahmen der Vertragsanpassung haben. Denkbar ist insbesondere eine Stundung oder eine Herabsetzung der Miete.
Praxishinweis
Eine besondere Risikozuweisung zu Lasten einer Partei wurde seitens des Gesetzgebers nicht vorgenommen. Auch die Rechtsfolgen wurden entsprechend der Zielsetzung, den Parteien einen Verhandlungsanstoß zu geben, nicht festgelegt.
Dementsprechend kann dem Gewerbemieter nicht geraten werden, zukünftige Mietzahlungen nunmehr einzubehalten. Denn der § 313 BGB sieht als Rechtsfolge nur einen Anspruch auf Vertragsanpassung vor, nicht hingegen wie bei der Minderung eine Reduzierung der Mietzahlungspflicht kraft Gesetzes. Um eine drohende Kündigung zu vermeiden, sollten Mietzahlungen weiterhin vorgenommen werden. Dabei sollten die Zahlungen unter dem einfachen Vorbehalt der Rückforderung erfolgen, damit eine solche nicht ausgeschlossen wird.
Dem Vermieter ist zu raten, mit dem Mieter in Verhandlungen einzusteigen, um kostenintensive Prozesse zu vermeiden. Gleichzeitig kann ein vermieterseitiges Entgegenkommen eine mögliche Insolvenz des Gewerbemieters vermeiden und somit einen Leerstand des Objekts verhindern.
Wir unterstützen Sie gerne bei Ihren Verhandlungen. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf.