Bauträger: Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch unwiderruflich bevollmächtigten Sachverständigen unwirksam!

Dr. Hubert Bauriedl

"Das OLG Karlsruhe hat in einem aktuellen Urteil vom 27.9.2011 (Az.: 8 U 106/10) folgende Klausel in einem Bauträgerkaufvertrag für AGB-unwirksam erklärt:"Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vom Verkäufer benannten, öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch den Verwaltungsbeirat abgenommen. ...Der Käufer erteilt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen bzw. dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich unwiderrufliche Vollmacht. …""

Das OLG Karlsruhe hat in einem aktuellen Urteil vom 27.9.2011 (Az.: 8 U 106/10) folgende Klausel in einem Bauträgerkaufvertrag für AGB-unwirksam erklärt:

 "Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vom Verkäufer benannten, öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch den Verwaltungsbeirat abgenommen. ...
Der Käufer erteilt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen bzw. dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich unwiderrufliche Vollmacht. …"

Damit musste der Bauträger für seiner und nach Ansicht des LG Mannheim längst verjährte Mängel am Dach gewährleisten, weil die Verjährung von Mängelansprüchen und Rechten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums für den letzten Käufer mangels Abnahme noch nicht eingetreten war.

Nach Ansicht des Gerichts benachteiligt die o. g. Klausel den Käufer unangemessen, weil sie ihm die Möglichkeit nimmt, über die Vertragsgemäßheit seiner Wohnung und des Gemeinschaftseigentums selbst zu befinden. Dies sei jedoch allein Sache des Käufers, und zwar auch  für das Gemeinschaftseigentum. Daneben sie die Neutralität eines vom Bauträger benannten und bezahlten Sachverständigen nicht gewährleistet.

Zu dem gleichen Ergebnis kam bereits das OLG München in seinem Beschluss vom 15.12.2008 (Az.: 9 U 4149/08). Da die Verjährung der Mängelansprüche des Bauträgers gegenüber seinen Planern und den ausführenden Bauunternehmern unabhängig von seiner eigenen gegenüber jedem einzelnen Käufer abläuft, kann ihm aus anwaltlicher Sicht nur geraten werden, in jedem Einzelfall sich sowohl die Abnahme des Sonder-, als auch des Gemeinschaftseigentums von jedem Käufer persönlich erklären zu lassen. Nach den beiden v. g. Entscheidungen kann er sich insbesondere nicht auf eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme oder vollständige Kaufpreiszahlung berufen, da es nach Ansicht der Gerichte dem Käufer bei der Vornahme dieser Handlung in Bezug auf die schlüssige Erklärung der Abnahme am sog. Erklärungsbewusstsein fehlt.