In einem kürzlich veröffentlichen Urteil befasste sich der BGH (Urteil vom 27.10.2011, Az.: VII ZR 84/09) mit der Fälligkeit der beiden letzten Raten eines Bauträgerkaufvertrags sowie mit dem Leistungsverweigerungsrecht des Käufers wegen Mängeln gegenüber der vorletzten Rate.
Im Bauträgervertrag war zur Fälligkeit der vorletzten Rate vereinbart „nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten … und nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe“ und zur Fälligkeit der letzten Rate „nach vollständiger Fertigstellung einschließlich Außenanlagen".
Der Bauträger hatte knapp 70.000,00 EUR eingeklagt, der Käufer sich mit Mängeln im Gegenwert von 1.666,00 EUR brutto dagegen verteidigt.
1. Leistungsverweigerungsrecht des Käufers wegen Mängeln
Zunächst bestätigt der BGH das Bestehen eines mangelbedingten Leistungsverweigerungsrechts des Käufers auch in den Fällen, in denen die Abschlagsforderungen nach einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden. Er stellt jedoch zugleich klar, dass die Mangelfreiheit der bis zum jeweiligen Bautenstand erbrachten Leistungen selbst keine Voraussetzung für die Fälligkeit vertraglich vereinbarter Abschlagsforderungen darstellt.
Fälligkeit tritt danach zwar grundsätzlich ein, jedoch kann der Käufer gegen bereits fällig gewordene Zahlungsansprüche des Bauträgers sein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten nebst Druckzuschlag geltend machen, und zwar ohne Rücksicht darauf, dass dem Käufer vor Abnahme möglicherweise noch gar kein Anspruch auf Mängelbeseitigung zustehen könnte.
Damit ist der Käufer also berechtigt, dem Bauträger Mängel derjenigen Bauleistungen entgegen zu halten, welche er bis zur Erreichung des seine Abschlagsforderung begründenden Bautenstands ausgeführt hat.
Im Umkehrschluss ergibt sich daraus, dass wegen fehlender Restleistungen gegen bereits fällig gewordene Raten kein Leistungsverweigerungsrecht geltend gemacht werden kann, und zwar auch nicht in Höhe der einfachen voraussichtlichen Fertigstellungskosten.
2. Fälligkeit der Schlussrate
Zum Eintritt der Fälligkeit der Schlussrate nach "vollständiger Fertigstellung" führt der BGH aus, dass es ihm notwendig und gerecht erscheine, gerade dem Unternehmer, der sich besonders hartnäckig weigere, vorhandene Restmängel seiner Bauleistung zu beseitigen, auch über einen Zeitraum von mehreren Jahren nicht die Möglichkeit zu eröffnen, trotz weiterhin vorhandener Mängel die Fertigstellungsrate einzuziehen.
Der Eintritt der Fälligkeit – und damit der Beginn der Verjährung des Vergütungsanspruchs - erfolgt somit erst, wenn auch der letzte berechtigt gerügte Mangel vom Bauträger beseitigt oder von den Parteien auf andere Weise erledigt worden ist.
