In vielen deutschen Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt wurden sogenannte Zweckentfremdungsverbotsgesetze erlassen, die dem Schutz von Wohnraum dienen sollen. Städte wie Berlin (ZwVbG i.V.m. ZwVbVO), München (ZwEWG i.V.m. ZeS), Hamburg (HmbWoSchG i.V.m. AngWoMBestV HA) und Köln (WohnStG i.V.m. Wohnraumschutzsatzung) haben entsprechende Regelwerke eingeführt.
Die Vorschriften begegnen der Wohnraumknappheit unter anderem dadurch, dass Wohnimmobilien grundsätzlich nicht ohne Genehmigung zweckentfremdet werden dürfen, etwa durch gewerbliche Nutzung, touristische Kurzzeitvermietung oder durch bauliche Veränderungen, die einer Wohnnutzung entgegenstehen. Ferner ist ein unbegründeter, längerfristiger Leerstand des Wohnraums unzulässig. Wird eine Zweckentfremdung festgestellt, drohen hohe Bußgelder sowie die Verpflichtung zur Rückführung in zulässige Wohnnutzung.
Gestaltungsspielräume bei Wohnimmobilien nutzen
Wohnimmobilien sind als Assetklasse der Vermögensanlage und auch Altersversorgung beliebt. Die vorgenannten Vorschriften können jedoch die Nutzung aber auch die bauliche Veränderung der Immobilien nicht unerheblich einschränken. Für einen Ankauf ist daher wichtig, gegebenen Gestaltungsspielraum auszuloten. Im Bestand ist es wichtig, Handlungsoptionen voll auszuschöpfen. In beiden Fällen ist es erforderlich, die jeweilige Wohnimmobilie in ihren maßgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Aspekten mit dem richtigen Blickwinkel zu erfassen.
Hierbei sollte der Blick stets auf die Frage gerichtet werden, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die betroffene Immobilie überhaupt den Normen zur Zweckentfremdung unterfällt. Insbesondere bei Luxuswohnraum kann eine Ausnahme von dem Anwendungsbereich der Zweckentfremdungsregelungen bestehen, die neue Handlungsspielräume eröffnet.
Luxuswohnraum: Wann eine Ausnahme möglich ist
Einerseits kann Luxuswohnraum bereits als generell vom Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsverbots ausgeschlossen angesehen werden (vgl. OVG Berlin mit Entscheidung vom 31.08.1999 – OVG 5 S 2–99). Hierfür spricht, dass entsprechende Wohnimmobilien jedenfalls auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht (mehr) als Wohnraum angenommen werden. Es handelt sich allenfalls um ein nur einem kleinen Kreis zugängliches, nicht angespanntes Marktsegment. Der Einbezug von Immobilien in das Zweckentfremdungsverbotsgesetz, die sich in einem Marktsegment ohne erkennbare Anspannung bewegen, wirft jedoch die Frage auf, auf welcher Grundlage sich der damit einhergehende Eingriff in die durch Art. 14 GG geschützte Eigentumsfreiheit rechtfertigen lässt.
Fiele die Wohnimmobilie schon aus dem generellen Anwendungsbereich eines grundsätzlich einschlägigen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes heraus, hätte dies zur Folge, dass die Vorschriften für die Nutzung und bauliche Änderung der konkreten Immobilie unbeachtlich wären. Andererseits kann eine faktisch fehlende Nachfrage jedenfalls dazu führen, dass etwa ein Leerstand über längeren Zeitraum zulässig ist.
Dies gilt jedoch keinesfalls für jede Wohnimmobilie gehobeneren Standards, entscheidend ist die Einordnung im Einzelfall anhand der konkreten, individuellen Gegebenheiten. Luxuswohnraum liegt nämlich nicht bereits aufgrund des Vorhandenseins bestimmter Ausstattungsmerkmale, wie einer Dachterrasse, vor (vgl. VG Berlin mit Urteil vom 15. November 2017 – 6 K 594.17). Ebenso genügen allein ein erhöhter Kaufpreis, beziehungsweise oberhalb der Durchschnittsmiete liegende Mieteinnahmen nicht. Vielmehr ist erforderlich, dass unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wohnansprüche aufgrund der Größe und Ausstattung der Wohnimmobilie praktisch keine Nachfrage mehr besteht (vgl. VG Berlin mit Urteil vom 27. August 2019 – 6 K 452/18).
Eine genaue Überprüfung und Einordnung des Einzelfalles kann wirtschaftlich wertvolle Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen, die sich sowohl im Bestand als auch bei der Strukturierung von Ankäufen nutzen lassen.
